7 april 2021
Vormfactor: marktwaarde of marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt?
Voor het bepalen van de grondwaarde van appartementencomplexen wordt veelal gekeken naar de residuele systematiek. Binnen de residuele systematiek zal er worden gekeken naar een marktconforme opbrengstpotentie en zullen op basis van kengetallen de stichtingskosten worden geraamd. Door de geschatte opbrengstpotentie te verminderen met de geraamde stichtingskosten resulteert een grondwaarde. Een taxateur kan de uitkomst altijd toetsen aan de hand van een grondquote of deze past binnen een marktconforme bandbreedte.
De vormfactor is de verhouding tussen het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO)/gebruiksoppervlak (GBO) en het bruto vloeroppervlak (BVO) van een gebouw, welke varieert van 0 tot 1.
De laatste tijd zien wij als adviseurs steeds vaker discussie ontstaan omtrent de vormfactoren. De vormfactor heeft namelijk direct gevolgen voor de geraamde bouw- en stichtingskosten. Immers een lage vormfactor zorgt ervoor dat er voor iedere meter VVO/GBO meer meters BVO gebouwd moeten worden. Het feit dat een initiatiefnemer hierop kritiek heeft komt voornamelijk door het feit dat deze partij een specifiek ontwerp wenst te realiseren. Het is vervolgens aan de adviseur om te beoordelen of het ontwerp een correcte vertaling is van de ‘Highest And Best Use’ (HABU). Deze beoordeling kan men doen door het nagaan van de bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan alsmede te kijken naar de huidige marktvraag.
Wanneer blijkt dat een specifiek ontwerp niet voldoet aan de ‘Highest And Best Use’ (HABU) dient men na te gaan of de marktwaarde is gewenst op basis van de HABU of een marktwaarde waarbij rekening wordt gehouden met de kenmerken van een specifiek ontwerp. Dit laatste kan voorkomen zodra blijkt dat een verkopende partij (veelal gemeenten) ook de voorkeur geeft aan een specifiek ontwerp of omdat politiek gezien een beoogd ontwerp/programma gewenst is.
Zodra wordt uitgegaan van een specifiek ontwerp is het van belang om dit als bijzonder uitgangspunt goed te vermelden in een advies- of taxatieopdracht. Op basis van het NRVT dient bij een taxatierapport in beginsel eveneens een waardering zonder bijzonder uitgangspunt te worden vermeld.
Wij zijn actief in heel Nederland op het gebied van het taxeren van (binnenstedelijk her )ontwikkelingslocatie waarbij ook de hiervoor genoemde residuele methodiek aan bod komt. Het is van belang om de (bijzondere) uitgangspunten aangaande een specifiek ontwerp goed vast te leggen. Tevens is het mogelijk om discussie-onzekerheden te voorkomen door gebruik te kunnen maken van bouwkostendeskundigen. Met regelmaat raadplegen wij of schakelen wij bouwkostendeskundigen in om ons hierin te kunnen bijstaan.
Heeft u vragen over het waarderen van (binnenstedelijk) vastgoed en (her)ontwikkelingslocaties? Ik sta u graag te woord, snonnekens@gloudemans.nl of 06 253 567 75.