1. Locatie

Bij taxeren van vastgoedstaat of valt alles met de locatie, bij het taxeren van reststroken is dat niet anders. Grond aan de voorzijde van de woning wordt vaak als minder waardevol gezien dan grond aan de achterzijde van de woning. Meer voortuin voorziet meestal niet in meer woongenot dan meer achtertuin. Tevens is van belang hoe ver de te taxeren grond van de woning af ligt: bij een voortuin is grond binnen de eerste 3 meter-zone vanaf de voorgevel meer waard dan grond daar buiten. Die eerste 3 meter zorgen voor meer privacy, Alles wat daarboven komt steeds minder. Er zijn ook gemeenten die onderscheid maken in grond ten behoeve van de inrit en grond ten behoeve van de voortuin, waarbij aan de inrit vaak minder waarde wordt toegekend.

Aan de achterzijde van de woning heeft de grond meestal meer waarde. De meters die dicht bij de woning liggen, zorgen voor het meeste woongenot. Ook bij de achtertuin geldt, tot op zekere hoogte: hoe groter de achtertuin, hoe minder de grond waard is. Deze waarde wordt vaak berekend aan de hand van een gestaffelde waarde van de grond: de eerste 500 m² van een perceel heeft de hoogste waarde, de volgende 50 m² is 50% van de eerste staffel waard, et cetera. Om dit te concretiseren geef ik twee voorbeelden:

• Een tussenwoning op een perceel van 150 m² heeft de kans om aan het einde van de tuin (met een lengte van 15 meter) 50 m² grond bij te kopen.
• Een vrijstaande woning op een perceel van 500 m² kan ook 50 m² aan het einde van de achtertuin bij kopen.

In het eerste voorbeeld is de toevoeging van 50 m² een perceelsvergroting van 33%. Het tweede voorbeeld betreft een toename van 10%. U kunt zich voorstellen dat de 50 m² in het eerste voorbeeld meer doet met het gebruiksgenot van de tuin, en dus ook de waarde van de grond, dan in het tweede geval. Dit maakt dan ook dat weinig situaties met elkaar te vergelijken zijn.

2. Bestemmingsplan

Wat mag je met de grond en wat geeft dat voor meerwaarde? Ook een belangrijk punt waar we ons op richten bij deze reststroken taxaties. Grond waarop je een woning, een aanbouw, een garage of schuur mag bouwen heeft meer waarde dan een perceel waarop de bestemming ‘bos’ rust en waar niets mogelijk is behalve het in stand houden van het bos. Ook het kappen van de bomen om de grond bij de tuin te trekken is in dat geval vaak niet mogelijk. Dit doet uiteraard wat met de waarde van de grond en de meerwaarde ten opzichte van de woning.

3. Potentiële kopers / de markt

Objecten die veelvuldig op de markt komen, zoals woningen, ontlenen hun waarde aan de markt, de vraag en het aanbod. Bij reststroken is er vaak sprake van slechts één en soms twee kopers. Hoe meer potentiele kopers, hoe hoger de waarde. Reststroken liggen vaak aan slechts één perceel en dat maakt dat de grond vaak voor maar één koper interessant is. In dat geval is er in principe geen sprake meer van een markt. Dit betekent uiteraard iets voor de waarde van de grond.

4. Zakelijke rechten

Soms zijn er zakelijke rechten gevestigd op percelen. In de praktijk betekent dit dat er leidingen, kabels of riolering in de grond zitten. Dit is geen probleem, maar wanneer er sprake is van een storing of een lek, moeten monteurs bij de kabel kunnen en betekent dit dat je tuin op de schop gaat. De plek moet dus ten aller tijde goed bereikbaar zijn, wat beperkingen oplevert in de bestrating of beplanting. Dit komt uiteraard tot uitdrukking in de waarde van de grond. Want hoewel de schade vergoed wordt, levert het vaak een hoop ongemak op.

Vervolgens worden al deze aspecten meegenomen en in één waardering tot uiting gebracht. Deze waarde betreft één waarde.

Logisch toch?

Het komt echter wel eens voor dat mensen zeggen: ‘ik wil alleen de ‘goedkoopste’ grond’ bijvoorbeeld alleen het deel wat tot ‘bos’ is bestemd. Zo werkt het echter niet. Alle bepalingen en afwegingen tezamen, vormen een waardering van het geheel, welke niet naar inzicht te splitsen is. Dat is voor sommige potentiele kopers soms moeilijk te begrijpen en daarom gaan we altijd in gesprek om ons werk nader te duiden. Dat is waarom het taxeren van een simpel reststrookje soms leidt tot een ingewikkeld discussiepunt.

Gelukkig beschikken wij over de juiste kennis en expertise om u hierin bij te staan. Neem daarom gerust contact op met mij: kvanderleest@gloudemans.nl