In de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 schrijft hij daarover: “Met de gekozen partner wordt een samenwerking vormgegeven waarin de opdrachtgever en opdrachtnemer samen bepalen welke oplossing(en) haalbaar, passend en wenselijk zijn. Die oplossing(en) zijn vooraf echter nog niet bekend en er is een goede onderlinge samenwerking nodig om de private en publieke belangen op elkaar af te stemmen. De opgave wordt zodoende, in de periode na selectie, verder vormgegeven. Daarmee concentreert een partnerselectie zich op het ontwikkelproces in plaats van op een concreet projectresultaat. Er wordt met de partner samen aan de knoppen gedraaid om tot een optimaal en integraal resultaat te komen. Het selecteren van de partner gebeurt op basis van zaken als ervaring, visie, commitment en competenties en is daarmee bijna te vergelijken met het voeren van sollicitatiegesprekken. Een gemeente die beperkte capaciteit en deskundigheid in huis heeft, kan besluiten om die deskundigheid in te huren of eerder tot partnerselectie over te gaan.”

Het selecteren op een partner is in de praktijk een interessante methode voor complexe gebiedsontwikkelingsopgaven, waarbij de visie en het onderzoek naar de haalbaarheid nog plaats moet vinden om het projectgebied af te bakenen. Door het vroegtijdig selecteren van een partner, kun je als overheid de kennis van die partner gebruiken om de haalbaarheid van een ontwikkeling te onderzoeken, ambities te concretiseren en richting te geven aan het programma. Zo ontstaat een goed plan met een sluitende business case. De marktpartij wil dan natuurlijk wel een recht op de aankoop voor de grond, in ruil voor de geleverde diensten.

Voor en na Didam

Vóór Didam was het geen probleem om een partner te ‘belonen’ met een één op één martconforme verkoop van de grond. Na Didam lijkt er minimaal één expliciete koppeling met de toekomstige grondverkoop nodig in de partnerselectieprocedure, om deze Didam-proof in te richten. Daarom vragen wij ons af: is partnerselectie als middel volledig achterhaald c.q. uitgehold als middel voor effectieve en flexibele samenwerking?

Arjan Bregman merkt hierover op dat selectiecriteria – gelet op het ‘zachte’ karakter van sommige selectiecriteria – steeds objectief, toetsbaar en redelijk moeten zijn volgens de eis van de Hoge Raad. “Er moet voorafgaand aan de openbare selectieprocedure duidelijk zijn welke onroerende zaken aan het einde van het proces van ‘rekenen en tekenen’ aan de te selecteren marktpartij zullen worden vervreemd. De selectie vindt immers – ook wanneer daaraan de naam partnerselectie wordt toegekend- plaats ten behoeve van het selecteren van een marktpartij om daar aan uiteindelijk gemeentelijke onroerende zaken te vervreemden” (Bregman, 2022, hoofdstuk 4).

Zoals hierboven genoemd, zijn partnerselecties juist niet bedoeld om te selecteren op plan of prijs. Mede omdat het plangebied c.q. de onroerende zaak op voorhand niet afgebakend kan worden. In de handreiking van Bregman (2022) staat hierover: “Indien een dergelijke concretisering voorafgaand aan de partnerselectie onmogelijk of onwenselijk is, kan de procedure voor partnerselectie niet worden ingericht als een openbare selectieprocedure als bedoeld in het Didamarrest en zal de partnerselectie zich feitelijk richten op een marktpartij die zich beperkt tot ‘rekenen en tekenen’. Voor de vervreemding van onroerende zaken door de gemeente zal dan op een later moment alsnog aan de vereisten van het arrest Didam moeten worden voldaan.”

Dus als het projectgebied c.q. de onroerende zaak aan de voorkant niet bekend is en er daarom geen voorwaarden opgenomen kunnen worden in de partnerselectieprocedure, kan de onroerende zaak na het doorlopen van de partnerselectie niet verkocht worden aan de winnaar. Er is dan alsnog een openbare tenderprocedure om de grond te verkopen. Dit is dubbelop en zonde van de tijd en energie zou je denken! Bovendien is de partnerselectie daarmee niet meer interessant voor marktpartijen.

Helaas is er tot op heden nog geen jurisprudentie geweest over de één op één verkoop van grond na een partnerselectieprocedure. Vooralsnog past hier dus enige terughoudendheid. Wij houden dit uiteraard goed in de gaten!

Bronnen:

Bregman, A. (2022). Handreiking implementatie van het arrest Didam in het gemeentelijke grond(uitgifte) beleid ten behoeve van vastgoed- en gebiedsontwikkeling.

Rijksoverheid. (2019). Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019.

In 2023 nemen wij – Martine, Romy, Roger en Hélène – je mee in onze blogreeks ‘Meer tenderen, beter tenderen’. Hierin delen we onze visie op het beter én efficiënter insteken van openbare selectieprocedures, omdat dit steeds belangrijker wordt nu er meer getenderd zal moeten worden. Hoe kun je bijvoorbeeld zorgen voor meer transparantie in je tenders? Of hoe ga je om met subjectieve beoordelingen, te veel ‘papieren eisen’ en integraliteit van beoordelingscriteria? En, hoe maak je het duurzaamheidscriterium meetbaar?

Houd onze LinkedIn pagina’s en de website in 2023 dus goed in te gaten!