Door de coronacrisis wordt met een vergrootglas naar de zorg gekeken en is zij genoodzaakt zich in een rap tempo te ontwikkelen. Wat betekent dit voor het zorgvastgoed? En waar moet je rekening mee houden bij het taxeren van zorgvastgoed?

Wat is zorgvastgoed?

De term zorgvastgoed is tegenwoordig een veelgebruikte term. Maar waar hebben we het dan eigenlijk over? In het kort is er een onderscheid te maken tussen “cure” en “care”. De “cure” sector is gericht op (kortdurende) genezing en hieronder valt bijvoorbeeld het ziekenhuis of de eerstelijnszorg (zoals een huisartsenpost of tandartspraktijk). Aan de andere kant vinden we de “care” sector, gericht op de langdurige verzorging. Hieronder vallen de ouderenzorg (Verpleging & Verzorging), geestelijke gezondheidszorg en de gehandicaptenzorg. In deze blog ga ik verder in op de “care” sector en specifiek de huisvesting van intramurale (ouderen)zorg en het waarderen ervan.

Hoe wordt (ouderen)zorg gefinancierd?

Het type zorg dat nodig is bepaalt hoe de zorg bekostigd wordt. Tijdelijke zorg en ondersteuning thuis, wordt bekostigd via de gemeente vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Mensen die intensievere zorg en/of 24 uur per dag toezicht nodig hebben dienen een indicatie aan te vragen bij het Centrum Indicatiestelling Zorg, waarop bij toekenning de zorg wordt bekostigd vanuit de Wet Langdurige Zorg of Zorgverzekeringswet (WLZ). De zorg via de WLZ kan zowel extramuraal (buiten de muren van een zorginstelling) als intramuraal (binnen een zorginstelling) worden geleverd. Bij extramurale zorg wordt de zorg voornamelijk bij de cliënt thuis geleverd, waardoor de cliënt verantwoordelijk is voor de eigen huisvesting en daaraan verbonden kosten. Wanneer een cliënt intramuraal wordt opgenomen, dan bevat de vergoeding uit de WLZ een Normatieve Huisvesting Component (NHC). Dit deel van de vergoeding voorziet de zorg leverende organisatie in de “huurvergoeding” van de kamer en algemene voorzieningen.

Het WTZi legt uit. “Zorgaanbieders die zorg willen aanbieden die onder de Zorgverzekeringswet of Wet langdurige zorg (WLZ) valt, hebben een WTZi-toelating nodig. Hiervoor moeten zij aan diverse wettelijke eisen voldoen die in de Wet toelating zorginstellingen staan. De belangrijkste eisen gaan over de transparantie van de bestuursstructuur, de bedrijfsvoering en de bereikbaarheid van acute zorg. Zo zijn er eisen aan de inrichting van het bestuur van een zorginstelling, zoals het hebben van een onafhankelijk toezichthoudend orgaan en aan de financiële administratie. Daarnaast zijn de instellingen verplicht jaarlijks verantwoording af te leggen over de manier waarop de instelling het geld uit de WLZ en Zorgverzekeringswet besteedt.”

Voor een particulier verpleeghuis is geen indicatie nodig. Deze verpleeghuizen vallen buiten de Wet voor langdurige zorg en de daaraan verbonden eisen. De kosten voor wonen en services worden door de cliënt zelf betaald en liggen over het algemeen op een hoog niveau.

Wat bepaalt de waarde van een verpleeghuis?

Een duidelijk inzicht in de bekostiging van de zorg is belangrijk bij de totstandkoming van de waarde van een verpleeghuis. Transacties van intramurale verpleeghuizen komen zeer beperkt voor, waardoor het vergelijken in de markt met referenties lastig is. Om die reden wordt voornamelijk de inkomstenbenadering gehanteerd, waarbij de inkomende en uitgaande kasstromen in beeld worden gebracht. Onder andere het type zorg, het aantal verzorgingsplaatsen, de bezettingsgraad en het volume van de wachtlijst zijn bij deze benadering bepalend voor de waarde van het vastgoed. Daarnaast zijn de leeftijd, de kwaliteit, de resterende levensduur van het gebouw en de benodigde investeringen belangrijke parameters.

De hiervoor genoemde elementen worden beïnvloed door de kwaliteit van de bedrijfsvoering, de kwaliteit van het vastgoed en de kwaliteit van het serviceniveau. Echter dienen deze zaken allen op orde te zijn wil een zorgorganisatie de continuïteit kunnen waarborgen. Zo is de kans groot dat een zorgorganisatie met een kwalitatief hoogwaardig gebouw maar een slechte bedrijfsvoering, of vice versa, gedurende de exploitatie tegen problemen aan gaat lopen. Voorbeelden hiervan kunnen zijn leegstand, (bovengemiddeld) personeelstekort, functionele veroudering enz. Bij de waardering van een verpleeghuis zal de taxateur deze gegevens inzichtelijk moeten hebben en mogelijke pijnpunten kunnen herkennen.

Groeiende vraag naar verpleeghuiscapaciteit

Naast de gevoeligheid van de interne verhoudingen, neemt de onzekerheid ten opzichte van de externe ontwikkelingen toe. Op de sector voor ouderenzorg staat reeds druk ten aanzien van een groeiende vraag naar verpleeghuiscapaciteit, onzekerheid over de toekomstige bekostiging en tekorten op de arbeidsmarkt. Vanwege demografische ontwikkelingen (vergrijzing) dient de beoogde capaciteit van de verpleeghuiszorg in 2040 te zijn verdubbeld om aan de verwachte vraag te voldoen, indien het beleid ongewijzigd blijft.

Invloed van COVID-19

Sinds het begin van de coronacrisis zien we echter dat het aantal bewoners van verpleeg- of verzorgingshuizen juist afneemt.

“Per 18 mei 2020 telde Nederland ongeveer 121,7 duizend mensen die in een verpleeg- of verzorgingshuis verbleven op basis van Wlz-zorg. Dat zijn er ruim 5 duizend minder dan op 9 maart aan het begin van de coronacrisis. Het aantal bewoners daalt vooral door de (hogere) sterfte in combinatie met een sinds half maart teruggelopen instroom van mensen die verpleeghuiszorg nodig hebben.” Aldus het CBS.

Welzijnseffecten bij ouderen, zorgen bij de kinderen en sterfte bij bewoners zorgen voor een tijdelijke afname. De instroom loopt terug omdat mensen terughoudend zijn op dit moment. Maar zullen hier ook langdurige effecten uit voortkomen? Gezien de toenemende vergrijzing in vooral de hogere leeftijdscategorie lijkt het onwaarschijnlijk dat de afname een langdurig gevolg heeft voor de aanspraak op verpleeghuiszorg. Er zijn immers weinig alternatieven. Gevolgen voor de huisvesting lijken daarentegen meer realistisch. Mensen zullen nog langer thuis (moeten) wonen en worden waarschijnlijk nog later opgenomen. Met een kortere verblijfsduur per cliënt in de verpleeghuizen tot gevolg.

Onzekerheid in de waardering, wij kunnen u helpen

Door het gebrek aan alternatieven op dit moment is het de vraag of de afname van de vraag naar verzorging in verpleeghuizen van tijdelijke aard is of uiteindelijk meer permanent zal zijn, waarbij er alternatieven voor ouderenzorg komen. Het is te verwachten dat zolang er nog risico bestaat op een tweede corona-golf, mensen terughoudend zullen zijn om hun naasten in een verpleeghuis te laten verzorgen. Het Brabants Dagblad meldt nu al voorbeelden van een leegstand van 5-10%. Vanwege de doorlooptijden van cliënten in een verpleeghuis is te verwachten dat dit percentage zal toenemen, bij het achterblijven van nieuwe opnames. Dat betekent dat in ieder geval het komend jaar rekening gehouden moet worden met een flinke leegstand. Indien deze leegstand verwerkt wordt in de inkomensstroom van een DCF-berekening, zal dit tot gevolg hebben dat de corona-crisis voor verpleeghuizen die te maken hebben met een wachtlijst die slinkt tot onder de opnamecapaciteit, zal dalen. De tijd zal leren of deze waardedaling na afloop van de crisis weer ongedaan gemaakt zal worden, doordat toekomstige bewoners weer moeten wachten op lege kamers.

De onzekerheid richting de toekomst is op dit moment groot, wat de onzekerheid in de waardering vergroot. Maar wij kunnen u helpen. Bij een taxatie opdracht van een onroerende zaak moet de markt in beeld worden gebracht. Dat is bij een verpleeghuis niet anders. De hierboven genoemde factoren en ontwikkelingen nemen en wegen wij bij Gloudemans standaard mee bij de taxatie van zorgvastgoed. Heeft u vragen over het taxeren van uw zorgvastgoed? Wij staan u graag te woord.