Revolve: 100% geluk en 0% CO2

Alma en Tom staan samen aan de basis van Revolve, een creatieve conceptontwikkelaar met lef. Zij zijn deze start-up begonnen, met de ervaring en expertise vanuit het moederbedrijf JAJO. Beiden werken aan projecten en concepten met een hoge duurzaamheidsambitie. De slogan van Revolve is niet voor niets: ‘100% geluk en 0% CO2.’

Alma werkt nu bijna 4 jaar bij JAJO/Janssen de Jong Projectontwikkeling. Ze is aangenomen om een vernieuwende start-up op te zetten terwijl ze vroeger eigenlijk graag architect wilde worden. In de architectuur merkte ze dat er maar weinig keuzevrijheid was voor de architect zelf. Het was de ontwikkelaar die een stem had in de uitwerking en uiteindelijk bepaalde. Dat paste beter bij haar als persoon. Tijdens de studie Real Estate Management aan de TU Eindhoven ontdekte Alma haar passie voor klantgerichtheid en innovatie. Marketing kan veel creatiever aan de voorkant en is ook onderbelicht in het vastgoed volgens Alma. Tom werkt inmiddels zo’n 8 jaar bij JAJO Projectontwikkeling, waarvan 1,5 jaar als co-founder van Revolve.

Alma Krug en Tom van der Horst van Revolve

Waar Alma zich binnen Revolve voornamelijk inzet voor de conceptontwikkeling, positionering en het onderscheidend vermogen, pakt Tom vooral de commerciële kant op. Hij houdt zich veel bezig met acquisitie en dus ook met tenderen. Tenders zijn volgens hem interessant vanwege de ruimte voor creativiteit. Tenders vragen vaak meer dan alleen het Bouwbesluit. Een gemeente vraagt in een tender om meer ambities, waaronder duurzaamheid en laat dat nu net het speerpunt van Revolve zijn.

“Voor ons is het heel interessant om deel te nemen aan tenders. In een tender worden we over het algemeen maximaal beloond om duurzaamheidsambities van gemeentes waar te maken.”

De deelname aan een tender dwingt Revolve om op het scherpst van de snede plannen te maken, aldus Tom. Hij brengt daarmee één van de tenderparadoxen ter sprake: aan de ene kant is het meedoen aan een tender ontzettend leuk, innovatief en uitdagend, maar aan de andere kant is dit erg tijdrovend en kost het financieel gezien behoorlijk wat. De deelname aan tenders brengt daarmee ook behoorlijk wat risico’s met zich mee qua investering. Eigenlijk moet je 1 van de 3 tenders winnen om uit de kosten te komen.

“Wat wil de klant? Waar wordt de klant blij van? Wat kunnen ze betalen? Wij zijn altijd bezig met allerlei stakeholders: de eindgebruiker, de belegger et cetera.”

De strategie van Revolve bij tenders

Een vraag die veel tenderadviseurs bezighoudt is: hoe kiest een ontwikkelaar aan welke tender hij wel of niet meedoet? JAJO heeft een collega in dienst, die filtert op interessante tenders. Komt een tender bij Revolve, dan heeft Revolve een standaard vragenlijst, die wordt nagelopen om te kijken of een tender bij hen past. Zoals: zijn de duurzaamheidseisen (biobased en houtbouw) hoger dan gemiddeld? Zijn er vaste afnameverplichtingen (start bouw vastgelegd) en op welk uitwerkingsniveau wordt er een plan uitgevraagd? Ook kijkt Revolve bij een tenderuitvraag altijd naar procedurele aspecten, zoals het realiteitsgehalte van de doorlooptijd van de planning, of er dialoogrondes zijn (bij voorkeur wel) en hoeveel partijen er dan doorgaan naar de gunningsfase (bij voorkeur maximaal 3).

Lessons learned

Waar Tom veel van geleerd heeft, is van een tenderprocedure in 2018. De gemeente Veldhoven deed een uitvraag voor Bosrijk Eindhoven. Revolve is daar bij het eerste cluster tweede geworden, omdat ze te extreem op duurzaamheid hadden ingezet, maar de grondbieding net te laag was. De laatste keer hebben ze wel gewonnen!

Daarnaast hebben Alma en Tom veel geleerd van de verkoopprocedure voor de oude rechtbank in Amersfoort. Alma’s eerste tender vanuit Revolve. De business case was lastig met beleggers in een sterk veranderende markt door stijgende rentes, waardoor Revolve niet optimaal gebruik kon maken van de dialoogrondes. De transformatie van een kantoorgebouw vroeg om een andere strategie dan woningbouw.

Struikelblok in de praktijk: relatie met de gemeente

Alma en Tom constateren dat er weinig toezicht is op de rol van de gemeente in een tenderprocedure. Er bestaat als het ware geen ‘tenderpolitie’. Hier zit volgens hen ook een paradox. Als een gemeente iets doet wat eigenlijk niet door de beugel kan, wil je aan de ene kant wel bezwaar maken of een klacht indienen, maar aan de andere kant wil je een gemeente ook te vriend houden, omdat zij uiteindelijk de keuze maakt wie de winnaar is in de procedure én (niet onbelangrijk) in toekomstige tenderprocedures. Revolve ziet een soort van jury rechtbank als mogelijke oplossing. Of een anoniem klachtenloket waar inschrijvers zich kunnen melden.

Verbetering in de praktijk: nóg hogere duurzaamheidsambities

Een positieve ontwikkeling die Alma en Tom in de praktijk zien, is dat steeds meer gemeenten hoge duurzaamheidsambities stellen in hun tenders. De prijs is voor hun gevoel steeds minder vaak doorslaggevend. Ook een vaste grondprijs c.q. het vastklikken van de prijs wordt steeds vaker gedaan. Dit is wel zo fair als je een gelijke kans wilt geven aan partijen, aldus Alma en Tom, mits je duurzaamheid goed meetbaar maakt in je procedure. Soms zijn de duurzaamheidsambities in combinatie met de gevraagde kwaliteit echter zo hoog, dat dit niet meer realistisch is.

Wat Alma en Tom betreft moet duurzaamheid een los beoordelingscriterium zijn, naast het beoordelingscriterium kwaliteit. Ook een onderverdeling in punten voor het onderdeel duurzaamheid met een duidelijke weging aan de hand van indicatoren wordt door hen als prettig ervaren, omdat daarmee vooraf een betere en meer strategische afweging gemaakt kan worden op welke duurzaamheidsambities maximaal wordt ingezet met de aanbieding.

Paradox: toetsen van marktkennis zonder kennis

Een gemeente moet weten wat de markt wil/kan/weet, voordat zij een uitvraag doet. In de praktijk weet zij dat eigenlijk niet. Een woonvisie en andere beleidsstukken raken snel gedateerd en de bouw innoveert niet snel. Een gemeente moet vooral niet alles dichttimmeren in haar uitvraag. Ontwikkelaars weten vaak zelf waar de markt behoefte aan heeft. Het helpt dan ook als een professionele partij met kennis van beide zijden van de tafel een gemeente helpt bij het begeleiden van een tender om tot een goede uitvraag te komen. Een goede uitvraag die aansluit op de markt is het halve werk.

Alma en Tom’s tips voor uitvragers

1 Selecteer in je uitvraag op referenties en een korte motivatiebrief van de marktpartij. 3 pagina’s is ruim voldoende voor de referenties. Vraag niet teveel inspanning van de inschrijver in de selectiefase. Het zou goed zijn om in een korte motivatiebrief ook al te vragen naar de wijze waarop de marktpartij wenst samen te werken met de uitvrager. In de gunningsfase hoeft dit dan niet meer toegelicht te worden.

2 Introduceer een ‘wild card’ in de procedure om nieuwe innovatieve partijen een kans te geven. Op deze manier krijgen partijen die (nog) niet aan de referentie-eisen kunnen voldoen toch een kans om te laten zien waar hun ambities liggen. Een optie hierbij is ook om referenties toe te staan van projecten, die nog niet zijn opgeleverd, maar wel uitgewerkt zijn tot een definitief ontwerp en waarvoor een omgevingsvergunning is afgegeven.

3 Geef duidelijk antwoord in nota’s van inlichtingen. Een uitvrager moet zich goed beseffen dat een ontwikkelaar erg veel tijd en geld in een ontwerp steekt en dan soms een antwoord krijgt op een vraag waar zij weinig tot niets mee kunnen. Beantwoord een vraag niet alleen met ‘ja’ of ‘nee’, maar geef hierbij tekst en uitleg.

4 Uniformeer selectieprocedures en beoordelingssystematieken. Bijna elke tender kent een eigen selectieprocedure met eigen beoordelingssystematiek. Dit kan eenvoudiger. Er is een Gids Proportionaliteit geschreven met tips, maar in de praktijk wordt deze niet eenduidig of helemaal niet toegepast. Kunnen de procedures op basis hiervan landelijk gezien niet geüniformeerd worden? Dit zou zowel de uitvragende als de inschrijvende partijen veel tijd besparen.

5 Het komt voor dat de selectiefase van een uitvraag gepubliceerd wordt zonder dat de gunningscriteria bekend gemaakt worden. Deze informatie komt dan vaak pas in de tweede ronde. Het is dan niet aantrekkelijk om in te schrijven. Tip: wees aan de voorkant transparant over de gehele procedure en deel alle stukken aan de voorkant.

6 Bouw als gemeente (en adviesbureau) momenten in om een tender en een uitvraag te evalueren. Intern, maar ook met de marktpartijen. Er gaat vaak een lange voorbereiding vooraf aan een tenderprocedure, maar denk als uitvrager goed na: wat vraag ik nu uit en welke planning hoort daar dan bij? Houd ook zeker rekening met vakanties en niet te krappe doorlooptijden. Met het evalueren krijg je als gemeente ook inzicht van de andere zijde. Van evalueren kan ontzettend veel geleerd worden.

Transparantie is key

Wat Alma en Tom echt heel belangrijk vinden is een gestructureerde en transparante procedure. Zij begrijpen maar al te goed dat het veranderen van spelregels tijdens een tenderprocedure niet kan, en dat wensen zij ook zeker niet. Een duidelijke en objectieve beoordelingssystematiek is noodzakelijk. Dit is vooral lastig bij het ontwerp, omdat dit vaak subjectief en persoonlijk beoordeeld wordt. Duurzaamheid is daarentegen vaak goed meetbaar en daarmee te objectiveren. Ze zijn blij met duurzame tools zoals het convenant duurzaam bouwen of toekomstgericht bouwen. Dit geeft duidelijke handvaten en geeft ruimte om maximaal in te zetten op circulariteit, natuurinclusiviteit en gezonde verstedelijking.

Bij transparantie hoort volgens hen ook inzage in het winnende plan en de bijbehorende beoordeling. Als je, als verliezer, het winnende plan niet hebt gezien, dan weet je ook niet waartegen je eventueel bezwaar maakt. Wanneer je alles openbaar maakt, kunnen ontwikkelaars daar bovendien veel van leren.

Transparantie in een tenderprocedure wordt volgens Alma en Tom ook bevorderd door het inschakelen van externe deskundigen. Bijvoorbeeld ten behoeve van de beoordeling of voor het begeleiden van de procedure.

Tenderen is tof

Tom en Alma vinden, ondanks dat een tenderprocedure veel tijd en geld kost, het een enorm interessant proces. Het is erg spannend en een complexe puzzel, maar ze raken elke keer opnieuw weer enthousiast, geïnspireerd en uitgedaagd. Daarnaast zien zij dat het tenderen de innovatie in de bouwsector versnelt. Er wordt steeds meer gevraagd naar duurzame oplossingen in de bouw en laat daar nu net de passie van Revolve liggen!

In 2024 nemen wij – Hélène, Romy, Roger en Martine – je mee in onze serie interviews ‘De paradoxen van het tenderen’. Hierin delen we de visie van verschillende publieke en private partijen op het beter én efficiënter insteken van openbare selectieprocedures, omdat dit steeds belangrijker wordt nu er meer getenderd zal moeten worden. Hoe kun je bijvoorbeeld zorgen voor meer transparantie in je tenders? Of hoe ga je om met subjectieve beoordelingen, te veel ‘papieren eisen’ en integraliteit van beoordelingscriteria? En, hoe maak je het duurzaamheidscriterium meetbaar?

Houd onze LinkedIn-pagina’s en de website in 2024 dus goed in te gaten!