Financiële haalbaarheidsanalyse

Als er een initiatief is voor een bouwplan of als er een visie voor een gebied is opgesteld, is de exacte invulling vaak nog onduidelijk. Het definitieve plan moet nog nader worden uitgewerkt. Een financiële haalbaarheidsanalyse of scenarioanalyse zorgt al in een vroeg stadium voor inzicht in de financiële haalbaarheid van verschillende scenario’s. Zo kunt u een keuze maken of actief of faciliterend grondbeleid wenselijk is. Bijvoorbeeld of u de gronden in het plangebied wilt verwerven of juist afspraken maakt met een ontwikkelende partij.

Ook het in kaart brengen van onzekerheden, risico’s en kansen die van invloed zijn op de gebiedsontwikkeling, is onderdeel van onze scenarioanalyses. Onze gebiedseconomen analyseren niet alleen de financiële kaders, maar onderzoeken ook of andere randvoorwaarden of beleidsmatige uitgangspunten invloed hebben op de ontwikkelingen. Er kunnen ruimtelijke beperkingen zijn, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van hindercirkels of eisen voor het woningbouwprogramma vanuit het woonbeleid.

Rekenen en tekenen tijdens de planvorming

Tijdens het planvormingsproces, van een initiatief tot de realisatie, wordt ook de financiële haalbaarheid van grof naar fijn uitgewerkt. Onze gebiedseconomen ‘rekenen’ voor u aan de financiële haalbaarheid naarmate ook het ‘tekenen’ vordert. Door de ruimtelijke uitwerking en de financiële haalbaarheid gelijk te laten lopen, versterken deze elkaar en zo kan het optimale ruimtelijke plan worden uitgewerkt. Onze gebiedseconomen zijn indien gewenst onderdeel van de projectgroep, waarbij zij afstemming houden met onder andere de stedenbouwkundigen, civiel technisch adviseurs en de andere vakdisciplines bij een gebiedsontwikkeling.

Door te rekenen aan grond, gebieden en gebouwen ontstaat inzicht in de haalbaarheid of de waarde van uw (grond)eigendom nu, straks of bij verkoop. Wij stellen voor u een grondexploitatie, vastgoedexploitatie of opstalexploitatie op of combineren deze onderdelen van een gebiedsexploitatie. In onderstaand figuur is opgenomen hoe deze exploitaties zich tot elkaar verhouden en hoe deze invloed op elkaar hebben.

Door middel van de residuele methode kunt u ook inzicht krijgen in de waarde van uw eigendom of van te verwerven locaties en gronden. Deze methode kan zowel voor de residuele grondwaarde (bouwrijpe grond) als voor de residuele waarde (ruwe grond) worden uitgevoerd.

Risicoanalyse

Een gebieds- en grondexploitatie gaat uit van het meest waarschijnlijke scenario behorende bij de beoogde ontwikkeling. In de praktijk zal de daadwerkelijke realisatie altijd afwijken van dit meest waarschijnlijke scenario. Er doen zich altijd omstandigheden voor die niet voorzien zijn, bijvoorbeeld vertraging in de uitvoering of onverwachte kosten. Het verwachte resultaat van dit meest waarschijnlijke scenario is daarom nooit gelijk aan het uiteindelijke resultaat.

Als Gloudemans een risicoanalyse uitvoert, bepalen we samen met u de bandbreedte waarbinnen het resultaat zich zal bevinden. De risicoanalyse geeft niet alleen inzicht in de bedreigingen, maar zeker ook in de kansen van uw project. Door het opstellen van een risicoanalyse krijgt u een betrouwbaar en goed inzicht in uw project en kunt u beheersmaatregelen nemen.

Second opinion

Tot slot levert Gloudemans second opinions op grondexploitaties, berekeningen of haalbaarheidsanalyses, die door u of andere partijen zijn opgesteld voor een gebiedsontwikkeling. In een second opinion toetsen we of de ruimtelijke uitgangspunten, kosten, opbrengsten en parameters marktconform zijn. Vervolgens beoordelen we het resultaat van de berekening of de residuele waarde van de grond op plausibiliteit en marktconformiteit.