Over Moos – een andere kijk op materialen

Rosa staat samen met Michel Baars en Joost Hoffman aan de basis van Moos. Moos is een scale-up met een vernieuwende kijk op de omgang met materialen in permanente en tijdelijke woningbouw. Het modulaire bouwsysteem van Moos is namelijk volledig demontabel, of een huis er nu voor 50 of 5 jaar staat. Daarbij maakt het niet uit of er sprake is van een gebouw met appartementen van 3, 4 of zelfs 8 lagen. In de woningen wordt minimaal bouwmateriaal toegepast met een maximaal aandeel hernieuwbaar en circulair materiaal. Op deze manier wordt het gebruik van primaire grondstoffen beperkt en de CO2-opslag gemaximaliseerd door veelvuldig gebruik van hout.

Wat Moos anders maakt, is dat zij de verantwoordelijkheid voor het eindproduct gedurende de gehele levenscyclus, van ontwerp en bouw tot onderhoud en hergebruik van de woningen deelt met alle leveranciers (de Moos family). Op deze manier wordt er met achttien bouwteampartners samengewerkt in een ecosysteem, dat om 100% losmaakbare materialen draait. Als de woningen worden ingezet op tijdelijke locaties, dan biedt Moos een terugnamegarantie aan tegen betaling van een restwaarde. Op deze manier kan de woning door Moos op een andere locatie opnieuw ingezet worden. Moos werkt landelijk en heeft onder andere projecten in Midden-Delfland, Moerdijk, Helmond en Amsterdam.

“Partijen werden uitgedaagd om de rijkheid van hun concepten toe te lichten.”

Paradox: ‘spelregels boven de inhoud’

Als jonge creatieve partij heeft Moos tot grote teleurstelling regelmatig te maken gehad met uitsluiting bij tenders. Hoewel veel uitvragers op zoek zijn naar innovatieve en vernieuwende woningbouwconcepten, gaan de spelregels en de zoektocht naar zekerheid in een tender uiteindelijk boven de conceptuele inhoud c.q. het woonproduct is de ervaring van Moos. Zo liep Moos als scale-up regelmatig aan tegen referentie- en traditionele solvabiliteitseisen, waar een startend bedrijf onmogelijk aan kan voldoen. Denk aan het gerealiseerd hebben van 160 woningen. Hetzelfde geldt voor het overleggen van jaarrekeningen. De ervaring en omzet van vaste partners worden hierin niet meegenomen. Hoewel de uitvraag zelf vraagt om partijen die buiten het stramien denken, moeten deze partijen in een tender exact binnen het stramien passen. Doodzonde van vernieuwende woningbouwconcepten, die hierdoor niet van de grond komen, aldus Jan en Rosa.

Bouwpartner NH Bouwstroom

Moos is geselecteerd als bouwpartner van de NH Bouwstroom, een samenwerkingsverband van acht woningcorporaties in Noord-Holland, om samen op basis van woonconcepten nieuwe woningen te bouwen. Een geweldige kans om woningaantallen te realiseren voor Moos, maar nog belangrijker om de snelle bouw van nieuwe en betaalbare woningen in Noord-Holland te versnellen. En dat zonder in te leveren op kwaliteit, betaalbaarheid, uitstraling én met een stap dichterbij het oplossen van actuele woningmarktproblemen.

Voor Moos is de tender voor de NH Bouwstroom tot nu toe de leukste geweest. De tender startte met het insturen van een filmpje van 10 minuten, waarin partijen werden uitgedaagd om de rijkheid van hun concepten toe te lichten. In de tweede ronde is gekeken naar het samenwerkings-DNA van Moos. In de derde ronde mocht Moos een casus uitwerken. Het maken van het filmpje in de eerste ronde maakte het voor Moos veel gemakkelijker om het concept uit te leggen, dan op papier. Hetzelfde gold voor de laatste ronde, die aan tafel plaatsvond en vooral als doel had om meer gevoel bij elkaar te krijgen en de manier van samenwerken. Je kunt op papier niet zien met wie je echt kunt samenwerken. Een goede schrijver kan winnen, maar het gaat uiteindelijk om de samenwerking en het bouwen zelf.

De insteek van Moos is om eerlijk en niet opportunistisch deel te nemen aan tenders en daarmee niets op te schrijven, dat niet waargemaakt kan worden. Denk aan Milieu Prestatie Gebouw (MPG) scores die achteraf toch iets té optimistisch zijn. Helaas vis je dan soms achter het net. Aan de andere kant voorkomt het terug onderhandelen na het winnen van een tender.

Tenderspelregels voor conceptueel bouwen

Voor bouwconcepten als die van Moos moet er gezocht worden naar andere spelregels in tenders om bepaalde waardes te beoordelen en te kwantificeren. Binnen de adviseurswereld wordt er anders gedacht over deze waardes en de waardering hiervan. Vooral op het gebied van circulariteit, omdat hier geen eenduidige definitie van bestaat. Je kan MPG-scores goed met elkaar vergelijken, maar het is geen goede weerspiegeling van de werkelijkheid. Circulariteit is een onderdeel van de MPG-score, maar losmaakbaarheid en de MPG-score bijten elkaar. De BCI is een nieuwe interessante parameter, al is bij veel mensen nog onbekend wat dit precies betekent. Voor Moos is het dan ook van belang om te weten wat de visie van een uitvrager is op het onderdeel circulariteit. Als het even kan, dan helpt Moos uitvragers graag bij het uitdenken van circulariteitscriteria. In dat kader zou het goed zijn als er meer marktconsultaties worden uitgeschreven over dit onderwerp.

“Door de puntentelling die vaak gebruikt wordt(met één vaste prijs), worden appels met peren vergeleken.”

Naast de inzet op circulariteit is het maken van een goede begroting op conceptniveau nog een zoektocht voor Moos. Ook hiervoor zouden er andere spelregels moeten komen om te bepalen waar de waardes in zitten en hoe deze te kwantificeren. Bijvoorbeeld door meer te kijken naar lifecycle kosten.

Paradox: ‘Appels met peren vergelijken’

Bij veel tenders wordt de prijs als los element gezien, los van de kwaliteit. Bij het concept van Moos, dat losmaakbaar en te oogsten is, kunnen prijs en kwaliteit echter niet op de gebruikelijke manier tegen elkaar worden afgezet. Een woning van Moos is qua bouwkosten misschien wat duurder, maar in de totale STIKO juist goedkoper. Tegelijkertijd zijn de woningen veel duurzamer. Door de puntentelling die vaak wordt gebruikt (met één vaste prijs), worden appels met peren vergeleken – vooral als het aantal woningen in de tender niet vaststaat.

Een voorbeeld: het maximale bouwbudget in de tender is 10 miljoen, en je mag 40 tot 50 woningen realiseren. Als het selectiecriterium ‘prijs’ dan voor 60% meetelt, loont het voor inschrijvers om 40 woningen aan te bieden. Bieden wij dan 50 woningen aan, dan worden er appels met peren vergeleken, terwijl 50 woningen misschien net zo goed passen. Dat is niet wenselijk in een tijd van woningnood.

Volgens Moos zou het mooi zijn als de prijs geen onderdeel meer zou uitmaken van de beoordelingscriteria, maar er gewerkt wordt met een maximale aanneemsom. Plannen kunnen dan op kwaliteit met elkaar worden vergeleken.

De ideale tender volgens Moos

Uiteraard moeten de standaard beukmaat en hoogtemaat van het Moos woonconcept er in passen, vertelt Rosa. Doelstellingen kunnen voorgeschreven worden, zoals de doelgroepen en het aantal slaapkamers, maar niet te ver uitgewerkte details, zoals het exacte aantal vierkante meters of een bepaald merk keuken. Beoordeel plannen niet alleen op de plattegrond, maar ook op leefbaarheid, kwaliteit, losmaakbaarheid en TCO. Er is veel meer, dan alleen het ruimtelijke aspect. Laat ook bewust ruimte voor innovatie en het inrichten van de projectorganisatie. Hoe ga je als bedrijf met de ander samenwerken en hoe gaat dat door het gehele proces heen? Vraag partijen ook om een visie op vraagstukken als ‘verdichting, flexwoningen, hoe bewoners er fijn kunnen wonen en hoe de aansluiting is met de omgeving’. Biedt verder ook gelegenheid voor een gesprek of een locatiebezoek, om een goede indruk van de partij en daarmee de toekomstige samenwerkingspartner te krijgen.

Een dialoog kan helpen om optimalisaties in het plan te bespreken, alternatieven aan te dragen en andere mogelijkheden te schetsen. Als bouwer kan je laten zien wat er allemaal mogelijk is op de locatie en gezamenlijk komen tot een ontwerp. Het is een gemiste kans als de opdrachtgever aan de voorkant alles met de architect uitdenkt en soms al het bestemmingsplan aanpast, zonder dat de bouwer bekend is. Doe het samen! Zorg ervoor dat alle bouwteampartners zo vroeg mogelijk aan tafel zitten. Als Moos doen we niet mee met alleen prijs gedreven tenders, waarin geen kwaliteit wordt gevraagd. Zo doen we ook niet mee als er alleen voldaan hoeft te worden aan het tijdelijke bouwbesluit. “Wij zijn er niet voor om mensen in hokken te stoppen, maar om ze een fijn thuis te geven.”

Tot slot

Ben je een tender aan het voorbereiden en wil je dat nieuwe, innovatieve partijen kunnen inschrijven met een modulair bouwconcept? Jan en Rosa leggen graag uit wat de (on)mogelijkheden zijn!

In 2024 nemen wij – Martine, Hélène, Romy en Roger – je mee in onze serie interviews ‘De paradoxen van het tenderen’. Hierin delen we de visie van verschillende publieke en private partijen op het beter én efficiënter insteken van openbare selectieprocedures, omdat dit steeds belangrijker wordt nu er meer getenderd zal moeten worden. Hoe kun je bijvoorbeeld zorgen voor meer transparantie in je tenders? Of hoe ga je om met subjectieve beoordelingen, te veel ‘papieren eisen’ en integraliteit van beoordelingscriteria? En, hoe maak je het duurzaamheidscriterium meetbaar?

Houd onze LinkedIn-pagina’s en de website in 2024 dus goed in te gaten!