Geschreven door: Paul Herder en Stijn Berns

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRS of Afdeling) verlangt een deugdelijke motivering wanneer het verschil tussen de woz-waarde en de taxatiewaarde in de (plan)schadeprocedure aanzienlijk is (vergelijk: ABRS 22 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:747). Meerdere keren heeft de Afdeling geoordeeld dat een verlaging van de woz-waarde een concreet aanknopingspunt oplevert voor twijfel aan de juistheid van de planschadetaxatie en het advies van de commissie die het bestuursorgaan adviseert (vergelijk: tussenuitspraak ABRS 16 oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3508, tussenuitspraak ABRS 14 november 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3691 en 3692 en tussenuitspraak ABRS 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:793).

Woz-waarde

De woz-waarde alsook de vast te stellen waarde in het schadetraject voor een woning komen in het algemeen hetzelfde tot stand met de “comparatieve benadering”. Dit is een taxatiemethode waarbij op basis van in de markt gerealiseerde transacties (per peildatum) een vergelijk tussen verschillende woonobjecten gemaakt kan worden. Bij de vergelijkingsmethode vergelijkt de taxateur de te waarderen woning met enkele soortgelijke woonobjecten waarvan de transactieprijzen en -kenmerken vanuit de markt bekend zijn. Genoegzaam zou kunnen worden gesteld dat over het algemeen de taxatie (waardering) van een woning nagenoeg op hetzelfde zou moeten uitkomen afgezien van de onlosmakelijke “marge” omdat een taxatie een schatting betreft en dat elke taxateur zijn of haar eigen vergelijking hanteert naar eigen inzicht.

De essentie is “de waardedaling”

Van essentieel belang in zowel de schadeprocedure alsook de procedure voor de ozb waarbij de woz-waardebeschikking een rol van betekenis speelt, is “de waardedaling”.
Daar zit de crux!

In een schadetraject (planschade/nadeelcompensatie) geeft de waardedaling, de omvang van de schade weer. Bij de bepaling van de waardevermindering in een schadetraject is maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de woning zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd (ABRS van 25 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1439).

De verschillen

Een verlaging van de woz-waarde heeft een lagere belastingheffing (ozb) tot gevolg. De woz-waarde komt elk jaar tot stand per (waarde)peildatum 1 januari van het betreffende belastingjaar. Na bezwaar en/of beroep kan de waarde een daling ondergaan. Voornoemde woz-waardedaling kent, voor zover in te zien, niet het (abstracte) en fictieve karakter van de waardedaling zoals deze in het bestuursrechtelijk schadevergoedingsrecht wordt gekenmerkt met diverse ficties zoals: de twee peildatums onmiddellijk voor en na de peildatum en de fictie van de redelijk denkende en handelde koper die beide (planologische) regimes maximaal raadpleegt en daarop de aankoopprijs baseert (zie uitgebreid: S. Berns, de planschadetaxatie, PRO 2016(2), nummer 84).

Motiveren!

Het is aan het betreffende bestuursorgaan, althans meerdere tussenuitspraken zijn hiervoor opgenomen, om gemotiveerd aan te tonen waarom binnen de “gemeentelijke organisatie” de (waarde)daling van de woz-waarde afwijkt van de (waarde)daling zoals is geadviseerd en waartoe is besloten in de schadeprocedure. De praktijk leert ons dat de belastingambtenaren ten aanzien van een woz-waardedaling niet eenzelfde (fictieve en abstracte) systematiek hanteren zoals te doen gebruikelijk in het bestuursrechtelijke schadevergoedingsrecht. Dat een afwijkende waardedaling niet goed verklaard kan worden of het antwoord op een motiverende verklaring verschuldigd kan blijven, blijkt uit de einduitspraak van ABRS 15 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1653 (de einduitspraak na eerder genoemde tussenuitspraak van 18 maart 2020). Aan de ‘bindende’ opdracht van de Afdeling om het geconstateerde gebrek te herstellen binnen de daartoe gestelde termijn is geen gehoor gegeven.