Bij ruwe bouwgrond kan onderscheid worden gemaakt tussen inbreidings- en uitbreidingslocaties (of uitleglocaties). Een inbreidingslocatie is gesitueerd binnen de bebouwde kom, tussen reeds bestaande bebouwing. Deze locaties worden steeds schaarser, aangezien het ruimtegebruik binnen de bebouwde kom bijna volledig wordt benut. Wel bestaat de mogelijkheid om binnen de bebouwde kom te gaan transformeren, waarbij een gebied opnieuw wordt ingericht of een gebouw voor een andere functie geschikt wordt gemaakt. Uitbreidingslocaties zijn gesitueerd aan de rand van de stad of het dorp. In veel gevallen gaat het om agrarische gebieden, die beoogd zijn voor de realisatie van toekomstige woningbouw. In dit blog ga ik met name in op de ruwe bouwgrondprijzen voor uitbreidingslocaties.

Huidige marktsituatie

Daar waar tot enkele jaren geleden in zuid Nederland prijzen werden betaald in de orde van grootte van € 50,00 per m² voor onbebouwde gronden binnen een uitleglocatie, lijken deze prijzen momenteel steeds vaker richting € 75,00 of zelfs € 100,00 per m² te stijgen. Afhankelijk van de locatie, de planologische situatie en andere locatie-specifieke omstandigheden, komen er zelfs uitschieters voor waarbij nog hogere prijzen worden betaald.

In de publicatie in het tijdschrift Ruimte en Wonen (d.d. 20 maart 2018) liet het Planbureau van de Leefomgeving zien dat er een mismatch bestaat tussen de grondposities van de private partijen en de plannen van de lokale overheden.

Slechts een klein gedeelte van deze grondposities zijn binnenstedelijk gesitueerd. Met name in de dicht bebouwde gebieden van Nederland ligt het percentage aan binnenstedelijk grondeigendom lager dan 25%.

“We vinden in totaal ongeveer 14.100 hectare aan grondposities van bouwers en ontwikkelaars. Wanneer we zouden uitgaan van een gemiddelde woningdichtheid van 25 woningen per hectare), dan komt dat neer op een orde van grootte van ruim 350.000 woningen.”

Oorzaken

De toegenomen vraag naar woningbouw in combinatie met een schaarste aan plaatsen waar kan worden gebouwd lijkt de belangrijkste oorzaak te zijn van deze hoge grondprijzen. Ontwikkelaars kiezen vaak voor locaties die door de gemeente zijn aangeduid als potentieel interessante locaties voor woningbouw. Het lijkt erop dat ontwikkelaars ervoor kiezen een hogere prijs voor de gronden te betalen waar de risico’s kleiner zijn en naar verwachting op korte termijn kan worden gestart met de ontwikkeling van woningbouw. Het verwerven van grondposities zorgt ervoor dat ontwikkelende partijen niet hoeven deel te nemen aan de aanbestedingen voor nieuwbouwlocaties, waarbij het nog onduidelijk is of zij als ontwikkelaar / bouwer worden gekozen en iedere keer andere eisen worden gesteld. In dergelijke aanbestedingsprocedures heb je te maken met veel concurrentie en worden keuzes gemaakt tussen verschillende inschrijvers op basis van prijs en kwaliteit. Door actief een grondpositie in het gebied te verwerven, verzekert een ontwikkelaar zich van bouwvolume en derhalve van werkgelegenheid in de toekomst. Gelet op de dalende bouwproductie als gevolg van de beschikbaarheid van de locaties lijkt dit dan ook nodig om de komende jaren te kunnen “overleven”. Grondposities zijn dan ook het sleutelwoord voor toekomstig bouwvolume.

Mogelijke gevolgen

Door de hoge grondprijzen die momenteel worden betaald, neemt de marktwaarde van ruwe bouwgrond toe. Daar waar bijvoorbeeld eerst € 50,00 per m² als marktwaarde werd gehanteerd, verschuift deze momenteel richting € 75,00 per m². Deze hogere marktwaarde en de betaalde prijzen komen ook in beeld bij eventueel verkopende partijen. Zij nemen geen genoegen meer met de “oude” marktwaarde, ook al kan deze locatie specifieke kenmerken vertonen die een lagere grondprijs rechtvaardigt.

De hogere grondprijzen hebben mogelijk een grote impact op de toekomst van de woningbouw. Op het moment dat hoge prijzen worden betaald voor ruwe bouwgrond dienen deze kosten ergens te worden terugverdiend. In het meest gunstige geval kan dit ten koste gaan van de winst op de grondexploitatie. Op het moment dat deze echter niet meer sluitend is, kan dit enkel door een versobering van de plannen, het verhogen van de opbrengsten of het verkleinen van het aandeel sociale en betaalbare woningbouw. Indien dit niet mogelijk is, resteert een financieel onuitvoerbaar plan dat mogelijk niet wordt gerealiseerd.

Deze stijging van de prijzen van ruwe bouwgrond hindert echter tevens het bereiken van doelstellingen om duurzame wijken te realiseren met voldoende betaalbare en sociale woningen. Wanneer de gronden binnen een plangebied voor een hoge prijs moeten worden aangekocht, komt mogelijk de haalbaarheid van dergelijke gebiedsontwikkelingen onder druk te staan. De ruwe bouwgrondwaarde is een factor die van grote invloed is op de haalbaarheid van een grondexploitatie. Buiten de reeds bestaande onzekerheden in de huidige markt, denk hierbij aan de PFAS- en stikstof-problematiek en sinds kort tevens de invloedssferen van de COVID-19 pandemie, krijgen partijen te maken met een hoge grondwaarde. Door al deze onzekerheden komt de haalbaarheid onder druk te staan en krijgen overheden en ontwikkelende partijen te maken met grotere risico’s.

Op korte termijn zal de invloed van de gestegen grondprijs op de reeds vergevorderde nieuwbouwontwikkelingen slechts van beperkte invloed zijn. Hier zijn de gronden veelal reeds grotendeels in eigendom van de beoogde ontwikkelaars of de overheden, waardoor slechts kleine hoeveelheden gronden in de laatste fases van de ontwikkeling hoeven te worden aangekocht. De uitvoerbaarheid van plannen die in een beginstadium zijn en waar sprake is van een versnipperd grondeigendom, komen echter onder grote druk te staan. Vraag is hoe nu toch tot realisering van duurzame wijken kan worden gekomen, terwijl de genoemde problematieken die het realiseren van grootschalige woningbouw hinderen nog bestaan. Dure grondkosten zijn een extra barrière.

Potentiële oplossingen

Op 8 november 2019 heeft Stientje van Veldhoven, destijds onze Minister voor Milieu en Wonen, de Woningbouwimpuls voor gemeenten in het leven geroepen. Deze impuls heeft als doel de bouw van meer woningen te versnellen, waarbij overheden aanvragen kunnen indienen voor onrendabele projecten voor ten minste 500 woningen. Indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, kunnen lagere overheden een subsidie ontvangen om eventuele tekorten te kunnen afdekken. Een van deze voorwaarden is dat 50% van de nieuwbouwwoningen betaalbaar is. Hieronder vallen sociale huurwoningen, huurwoningen met een huurprijs tot maximaal € 1.000,00 per maand of koopwoningen met een verkoopprijs onder de NHG-kostengrens.

Deze woningbouwimpuls kan het bouwvolume van woningen vlot trekken, waardoor de ‘grondhonger’ van ontwikkelaars op korte termijn enigszins wordt gestild. Dit kan tot gevolg hebben dat de prijzen voor ruwe bouwgrond weer dalen, maar het duurt nog een lange tijd voor de eerste effecten van deze regeling zichtbaar zullen worden. Daarnaast komt de rentabiliteit van het plan onder druk te staan door de voorwaarde dat 50% van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn. Daar waar de ontwikkelaars actief grond verwerven tegen een hoge grondprijs, is het lastig deze eis van betaalbaar wonen door te voeren als gemeente zijnde. Indien woningen binnen de vrije sector kunnen worden verhuurd of verkocht, leidt dit tot aanzienlijk hogere opbrengsten. Een plan met veel betaalbare woningen leidt tot een matiging van het opbrengstpotentieel.

Om de betaalbaarheid van de grondprijzen, en daarmee samenhangend de woningprijzen, te waarborgen kunnen gemeenten besluiten om meer gebruik te maken van de Wvg (Wet voorkeursrecht gemeenten). Door het vestigen van de Wvg, kunnen gemeenten voorkomen dat gronden in het buitengebied worden aangekocht door ontwikkelaars of speculanten tegen hoge grondprijzen. Indien bijvoorbeeld agrariërs in het buitengebied hun eigendommen willen verkopen, dienen zij deze eerst aan de gemeente aan te bieden. De gemeente dient hierbij echter wel de marktwaarde te vergoeden. Op het moment dat de grondprijzen overal stijgen heeft dit dan ook gevolgen voor de gebieden waar Wvg op rust.

Het verleden leert echter ook dat de markt doorgaans wel weer stabiliseert. De hoge prijzen die nu betaald worden voor de bouwlocatie van de toekomst hoeven namelijk niet per se een probleem te zijn. Indien de woningnood niet wordt opgelost zullen de huizenprijzen blijven stijgen, waardoor de uitgifteprijzen ook kunnen blijven stijgen. In dat geval lossen de problemen zich vanzelf op.

De boodschap

Duidelijk is dat grootschalig, significant meer aanbod van woningen de enige structurele oplossing is om de haalbaarheid van de ontwikkelingen niet in het geding te laten komen. Nu zijn er weinig locaties beschikbaar voor de realisatie van woningbouw, waardoor de uitvoerbaarheid alleen maar wordt bemoeilijkt. Voor elke locatie zijn immers steeds meerdere gegadigden, waardoor de grondprijzen onder druk komen te staan. Ontwikkelaars willen zich verzekeren van bouwvolume (en samenhangend werkgelegenheid). Mogelijk bieden de woningbouwimpuls en de AWG enkele handvaten waardoor we ervoor kunnen zorgen dat het aanbod vlot wordt getrokken en de betaalbaarheid van de woningen niet nog verder onder druk komt te staan.