Huidige marktsituatie

In 2019 zijn er ruim 4.300 recreatiewoningen in Nederland verkocht. Het aantal transacties is lager dan in 2017 en 2018, maar nog altijd van een hoog niveau in vergelijking met de hieraan voorafgaande jaren. Daarnaast vertoont het aanbod van recreatiewoningen sinds 2017 een dalende trend. Waardoor wordt het hoge aantal transacties veroorzaakt en wat doet mensen ertoe besluiten om een recreatiewoning te kopen? Is er momenteel wel voldoende aanbod om in de vraag naar dergelijk vastgoed te kunnen voorzien?

Allereerst is er sprake van een wereldwijde pandemie / COVID-19 crisis waardoor reizen naar verre landen nagenoeg allemaal zijn uitgesloten. Deze pandemie is echter van de laatste maanden en de effecten hiervan zijn nog niet zichtbaar in bovenstaande grafiek. De grote vraag naar recreatiewoningen wordt in eerste instantie voornamelijk veroorzaakt door de huidige lage rentestand. Geld wegzetten op een spaarrekening levert (nagenoeg) niets op. Mensen zoeken naar alternatieve beleggingsmogelijkheden. Het kopen van een tweede (recreatie)woning lijkt voor veel mensen een aantrekkelijk alternatief en wordt verkocht als een relatief veilige belegging. Je ontvangt jaarlijks een rendement door de verhuur van de woning en je kunt de woning daarnaast zelf gebruiken wanneer je hier de voorkeur aan geeft.

De markt voor recreatiewoningen is echter zeer dynamisch. De nichemarkt van de vakantiewoningen is dan ook veel conjunctuurgevoeliger dan de markt voor reguliere woningbouw. Gedurende de vorige crisis in 2008 stortte de markt en daarmee de vraag naar recreatiewoningen volledig in. Veel mensen besloten destijds hun vakantiewoning te koop aan te bieden en dit leidde tot een aanbod welke de vraag vele malen oversteeg. Mensen waren destijds niet op zoek naar een vakantiewoning.

Op dit moment bestaat er een grote vraag naar recreatiewoningen in Nederland. Wel zijn de banken de laatste tijd terughoudender geworden met het financieren van een tweede woning. Het verkrijgen van een hypotheek voor een recreatiewoning verschilt sowieso ten opzichte van de reguliere hypotheek. In veel gevallen is een volledige financiering niet mogelijk (bijvoorbeeld tot maximaal 70% van de marktwaarde) en de te verwachten inkomsten uit de verhuur kunnen niet worden meegenomen bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek. Als belegger is het goed om te weten dat een tweede woning en de bijbehorende hypotheek in de meeste gevallen is belast in box 3. De lening is aftrekbaar van het totale vermogen, de rente en de kosten voor het onderhoud van de woning zijn niet aftrekbaar. Op de afbeelding hieronder is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs weergegeven voor de periode 2004 tot en met 2019.

Welke zaken spelen een rol bij de belegging?

Recreatie vastgoed betreft exploitatiegebonden vastgoed. Niet het object zelf, maar de toepassing ervan bepaalt voor een groot gedeelte de waarde van het vastgoed. Veel factoren spelen een rol bij de beleggingskeuze en de aantrekkelijkheid van een recreatiepark.

Allereerst is de kwaliteit van de aanwezige Vereniging van Eigenaren (hierna: VVE) van groot belang, met name voor het rendement op de lange termijn. Bij de start van een nieuw recreatiepark is alles nieuw en verkeert het park in een goede staat, maar voor een goed onderhoud van het park op de lange termijn is een strikt beleid van de VVE van groot belang. Een strikter parkbeleid zorgt voor een mooier park inclusief bijbehorend rendement op de lange termijn. Wanneer er een minder strikt beleid wordt gehanteerd, kan dit op de korte termijn echter voordelen met zich meebrengen. Op de lange termijn kan dit een negatieve impact hebben op de uitstraling van het park en de verkoopopbrengsten van de woningen.

Het moment van aankoop van een recreatiewoning is van groot belang. Bij een aankoop aan het begin van de levensduur van een recreatiepark zijn de woning en alle voorzieningen nog up-to-date en zijn de kosten voor het onderhoud in de eerste jaren laag. Een nieuw park trekt in het begin veel bezoekers. Op de markt voor recreatiewoningen dient men wel rekening te houden met een geheel andere afschrijvingscurve in tegenstelling tot bijvoorbeeld de reguliere woningmarkt. Bij de aankoop is het van belang kritisch te kijken naar de duurzaamheid van de gebruikte materialen. De bouwkwaliteit van recreatiewoningen, alsmede de locatie van het recreatiepark, is van grote invloed op de eindwaarde. Vakantiewoningen aan de kust, op de Waddeneilanden of op de Veluwe worden over het algemeen als redelijk “waardevast” beoordeeld.

In sommige gevallen is sprake van wringende doelstellingen, met aan de ene kant de business case van de parkbeheerder / VVE en aan de andere kant de waarde van het vastgoed. Het doel van de VVE is om een rendabel recreatiepark te exploiteren, waarbij het voordeel grotendeels behaald wordt door middel van dagrecreatie en bijvoorbeeld de aanwezige horecagelegenheden op het park. In veel gevallen is de verhuur van het aanwezige vastgoed slechts een bijkomend voordeel. Indien er sprake is van veel dagrecreatie en horecafaciliteiten, heeft de VVE er groot belang bij om het park netjes te onderhouden en ervoor te zorgen dat alles er mooi bij ligt. De aanwezigheid van dergelijke faciliteiten spelen derhalve een grote rol bij de exploitatie van een recreatiepark. Eventuele leegstand op het park heeft echter invloed op zowel de doelstellingen van de VVE als de waarde van het vastgoed. Sommige vakantieparken verhuren de woningen aan arbeidsmigranten om een hoge bezettingsgraad te behouden en de beloofde rendementen te kunnen behalen.

Alvorens te beleggen in een recreatiewoning is het belangrijk na te gaan welke parkreglementen er gelden. Zo wordt het verhuren van de woningen op veel parken slechts beperkt toegestaan, op andere parken is het zelfs alleen mogelijk om zelf te recreëren. Ook bestaan er recreatieparken waar de verhuur verloopt via het parkbestuur en het eigen gebruik juist zeer beperkt mogelijk is. De gehanteerde regels omtrent de mogelijke verhuur zijn van grote invloed op het te behalen rendement. Daarnaast kunnen de parkreglementen tussentijds wijzigen, het is daarom van belang na te gaan welke gevolgen deze wijzigingen hebben voor de toekomst van het park en je eigen belegging.

De eigendomssituatie kan een grote rol spelen bij de exploitatie. Is het te waarderen park in eigendom van een professionele marktpartij, dan heeft dit in veel gevallen een positieve invloed op de waardering. De gelukszoekers zijn meestal geen lang leven beschoren. Indien een professionele marktpartij of investeerder zich terugtrekt uit de exploitatie van een park, kan er snel verloedering optreden. Om een volledige teloorgang van het park te voorkomen is het van essentieel na te gaan op welke wijze de belanghebbende weer op één lijn kunnen komen om negatieve ontwikkelingen te kunnen keren.

Naast de eigendomssituatie is het goed om na te gaan hoe het eigendom van de ondergrond is geregeld. Vaak staan recreatiewoningen niet op eigen grond, maar is er sprake van een erfpachtconstructie. De koper van de woning moet jaarlijks een canon (vergoeding) betalen voor de grond waar de woning op staat. Men betaalt als het ware voor het gebruik van de grond. Het is van belang voor welke periode deze canon is vastgezet. Na deze periode kan de eigenaar van de ondergrond de jaarlijkse canon eenzijdig herzien, waarbij een hoge stijging van de canon niet wordt uitgesloten.

Conclusie

Het investeren in recreatievastgoed kán aantrekkelijk zijn. Beleggen biedt zeker kansen, maar er schuilen ook de nodige addertjes onder het gras. De koper dient op voorhand een goed beeld te hebben van het doel van zijn investering. Is de investering voornamelijk bedoeld als belegging, of voor eigen gebruik en past dit doel binnen de regels van de parkbeheerder / VVE? Bovenstaande uiteenzetting van de kansen en bedreigingen kan als handvat dienen voor de keuze van een bepaald recreatiepark.