4 december 2019
ABRS / Uit te werken bestemming en overgangsrecht
Appellant is eigenaar dan wel pachter van verschillende agrarische percelen. De agrarische bestemming is gewijzigd naar een bestemming voor ”Wonen – Uit te werken”. In een eerdere tussenuitspraak had de Afdeling overwogen dat de uit te werken bestemming als nieuw planologisch regime niet bij de planvergelijking dient te worden betrokken. Dat betekent echter niet dat het bouwverbod en het wegbestemmen van het agrarisch gebruik niet bij de planvergelijking moet worden betrokken.
Naar aanleiding van de tussenuitspraak is door de SAOZ een nieuw advies opgesteld. In dat advies mogen de gronden waar een uit te werken bestemming geldt worden gebruikt voor wonen in brede zin, maar mogen niet worden bebouwd. Voor die gronden gaat het nu om gunstig gelegen, nader planologisch te bestemmen zogenoemde ruwe bouwgrond. Volgens dat advies moet voorts bij het bepalen van de omvang van het nadeel rekening worden gehouden met de mogelijkheid om de onder het overgangsrecht gebrachte agrarische bedrijfsbebouwing te blijven gebruiken.
Appellant voert aan dat de SAOZ geen rekening mocht houden met de uit te werken bestemming én het overgangsrecht. De SAOZ heeft nadien toegelicht dat geen rekening is gehouden met het overgangsrecht. De Afdeling concludeert derhalve dat de SAOZ reeds het overgangsrecht niet heeft betrokken.
Met betrekking tot de uit te werken bestemming overweegt de Afdeling dat geen rekening mocht worden gehouden met de uit te werken bestemming. Bij het bepalen van de waarde van het perceel speelde niet alleen de onzekerheid over de wijze waarop de bestemming “Wonen – Uit te werken” in een uitwerkingsplan zal worden uitgewerkt, maar ook de onzekerheid of en zo ja wanneer een uitwerkingsplan in procedure zal worden gebracht. De mate waarin deze onzekerheden de prijs van het perceel op de peildatum zouden hebben beïnvloed is echter onduidelijk. Anders dan in de adviezen van de SAOZ is vermeld, is niet waarschijnlijk dat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum de waarde van de nieuw uit te werken woonbestemming in het economisch verkeer kon bepalen en deze bij zijn prijsvorming kon betrekken, tenzij het een speculatieve koper betrof. Gezien de grote onzekerheden op de peildatum over de realisering van woningbouw is onwaarschijnlijk dat toentertijd een objectieve en reële marktprijs voor dat perceel onder het nieuwe planologische regime kon worden vastgesteld.