bekijk uitspraak

Taxatie

Appellant voert aan dat de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime door Huntjens en Van der Horst op € 360.000,00 is vastgesteld, maar dat dit veel te hoog is, omdat de woning in juli 2017 is verkocht voor € 315.000,00 en de waarde van vrijstaande woonobjecten in Nuth en omstreken in de periode tussen februari 2012 en juli 2017 met gemiddeld 14,1 procent is gestegen, zodat de woning op de peildatum een waarde van ongeveer € 276.000,00 had. In geschil is of uit de gerealiseerde verkoopprijs van de woning blijkt van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie.

De woning is in juli 2017, na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingplan, verkocht. De Afdeling stelt dat de verkoopprijs op zichzelf niets zegt over de waarde van de woning onder het oude planologische regime. Dat neemt niet weg dat uit de verkoopprijs, na indexatie naar de peildatum, blijkt van een groot verschil met de door Van der Horst vastgestelde waarde van de woning onder het nieuwe planologische regime. In verband met dit verschil heeft het college zich in het verweerschrift in beroep op het standpunt gesteld dat de verkoopprijs niet aan de taxatie kan afdoen, omdat die prijs mede afhankelijk is van andere factoren, zoals een hoge hypotheekschuld of de noodzaak de desbetreffende onroerende zaak snel te verkopen, waarin geen inzicht bestaat. De Afdeling stelt dat dit standpunt niet onbegrijpelijk is. In de verkoopprijs is derhalve geen grond te vinden voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de waarde van de woning onder het oude planologische regime op de peildatum niet lager was dan € 360.000,00.

Normaal maatschappelijk risico

Appellant betoogt dat de schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort en voert aan dat het realiseren van bebouwing tegen de rand van het dorp een normaal maatschappelijke ontwikkeling is en dat die ontwikkeling past in het provinciale beleid en bovendien op een afstand van ruim 100 m tot de woning heeft plaatsgevonden.

De Afdeling stelt dat voor zover bedrijfsvestiging in het buitengebied een normaal maatschappelijke ontwikkeling is, dat onverlet laat dat die ontwikkeling in het plangebied niet in de lijn der verwachtingen lag. Niet in geschil is immers dat (verdere) verstening van het buitengebied is strijd was met het ten tijde van belang gevoerde provinciale en gemeentelijke beleid. Dat niettemin in een aantal gevallen een uitzondering op dit beleid is gemaakt, waarbij nieuwvestiging onder strenge voorwaarden is toegestaan, doet op zichzelf niet af aan de in dit beleid neergelegde hoofdregel. Dit betekent dus dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling niet in het planologische beleid paste. Verder betekent de nabijheid van de bedrijfsbebouwing van drie bedrijven niet dat de ontwikkeling in de planologische structuur van de omgeving paste.

De Afdeling betoogt verder dat hoewel de afstand tussen het plangebied en de woning van belanghebbende een rol kan spelen bij het antwoord op de vraag of de ontwikkeling een normaal maatschappelijke ontwikkeling is die in de lijn der verwachting lag, komt daaraan bij het vaststellen van de omvang van het normaal maatschappelijk risico geen zelfstandige betekenis toe, omdat de afstand al is verdisconteerd in de hoogte van de door belanghebbende geleden planschade. Dat de ontwikkeling op een afstand van meer dan 100 m van de woning heeft plaatsgevonden, brengt op zichzelf niet met zich dat de planschade volledig onder het normaal maatschappelijk risico valt.