26 mei 2021
ABRS – Normaal maatschappelijk risico
Appellant is eigenaar van een perceel met een woning. Door de wijziging van het planologisch regime is de mogelijkheid tot het realiseren van meerdere woningen op het perceel komen te vervallen. Door de SAOZ is geconcludeerd dat sprake is van een waardedaling van € 50.000,00. Voorts is een korting van 20% gehanteerd (overeen komende met een drempel van 2,1%) voor het normaal maatschappelijk risico. De aard van de ontwikkeling – te weten het in een zogenoemd anticipeergebied beperken van de mogelijkheden voor nieuwbouw van woningen en meer in het bijzonder het daarbij schrappen van al sinds jaar en dag onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen – is in zijn algemeenheid aan te merken als normaal maatschappelijke ontwikkeling, waarmee in abstracto rekening diende te worden gehouden.
Het college kan zich niet verenigen met het advies van de SAOZ. Aangezien het om de waardering van een kale bouwkavel gaat is de bijzondere expertise van de taxateur niet benodigd, aldus het college. Op basis van haar eigen waardering komt het college op een waardedaling van € 9.500,00. Voorts acht het college een korting van 50% (overeenkomende met een drempel van 4,3%) redelijk.
Naar oordeel van de Afdeling heeft het college niet aannemelijk gemaakt dat het door de SAOZ verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest. Dat het college het niet eens is met de reactie van de SAOZ en kritische kanttekeningen bij de reactie heeft gezet, leidt niet tot een ander oordeel. Uit die kanttekeningen valt niet af te leiden dat die conclusie niet juist is. Daarbij is mede van belang dat bij de taxatie van onroerende zaken de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol spelen.
Niet in geschil is dat de planologische ontwikkeling in het algemeen is aan te merken als een normaal maatschappelijke ontwikkeling. Dit is ook uiteengezet in het advies van de SAOZ. De planologische ontwikkeling heeft voor appellant tot aanzienlijke schade geleid. Dat neemt echter niet weg dat de ontwikkeling paste in de ruimtelijke structuur van de omgeving en het jarenlang gevoerde ruimtelijke beleid. Partijen zijn het daarover ook met elkaar eens. Dit rechtvaardigt de toepassing van een drempel van 4 procent.