13 juni 2018
ABRS – NMR inbreidingslocatie
Appellant betreft de derdebelanghebbende en initiatiefnemer van de bouw van een vrijstaande woning waarvoor belanghebbende een verzoek tot tegemoetkoming in planschade heeft ingediend. Appellant is van mening dat de planologische verandering in de lijn der verwachting lag en dat de schade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt. De Afdeling overweegt als volgt.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in een uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normaal maatschappelijk risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
In dit geval gaat het om inbreiding met een nieuw te bouwen vrijstaande woning in de lintbebouwing van een bestaande woonkern. Zoals de Afdeling onder meer bij uitspraak van 9 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2828) heeft overwogen, is inbreiding in beginsel een normaal maatschappelijke ontwikkeling, die zich voordoet in veel centra van steden en dorpen in Nederland. Dat betekent echter nog niet dat de planologische ontwikkeling in het plangebied ook in de lijn der verwachtingen lag. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 29 oktober 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3851).
De ruimtelijke structuur van de omgeving van het plangebied wordt voornamelijk gekenmerkt door vrijstaande woningen. De planologische ontwikkeling past derhalve naar haar aard binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. De maximale bouwhoogte van de nieuwbouwwoning in het plangebied is niet hoger dan die van de vrijstaande woningen in de omgeving. Dat het plangebied onder het nieuwe planologische regime een bouwvlak heeft met een dubbel zo grote oppervlakte als dat van de vrijstaande woningen in de omgeving, betekent niet dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, de planologische ontwikkeling naar haar omvang niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. In dit verband is van belang dat de oppervlakte van het plangebied groot genoeg is voor twee bouwvlakken voor vrijstaande woningen met de in de omgeving gebruikelijke oppervlakte. Dat het, zoals de rechtbank eveneens heeft overwogen, op grond van de bij het oude bestemmingsplan behorende planregels niet was toegestaan om een perceel te splitsen ten behoeve van nieuwbouw, doet daaraan niet af. Bij het vaststellen van de omvang van het normaal maatschappelijk risico gaat het immers om de vraag of een ontwikkeling in de ruimtelijke structuur van de omgeving past en niet om de vraag of deze ontwikkeling in juridische zin was toegestaan.
Niet in geschil is dat inbreiding ten tijde van belang gedurende een periode van vele jaren het uitgangspunt van het gemeentelijke woningbouwbeleid was. In dat beleid is niet vastgesteld dat dit uitgangspunt niet van toepassing is, indien inbreiding slechts door middel van splitsing van een bouwperceel is te realiseren en die splitsing, gelet op de planregels, in juridische zin niet is toegestaan. Derhalve is dit uitgangspunt van toepassing en bestaat, anders dan de rechtbank heeft overwogen, geen grond voor het oordeel dat de planologische ontwikkeling niet in het gevoerde ruimtelijke beleid past. Dat, zoals de rechtbank voorts heeft overwogen, het plangebied onder het oude planologische regime feitelijk als tuin was ingericht en niet als toekomstige inbreidingslocatie herkenbaar was, is – wat daarvan ook zij – in dit verband niet van belang.
Uit het vorenstaande volgt dat de planologische ontwikkeling in dit geval gedurende een ruime periode in de lijn der verwachtingen lag. Dit betekent op zichzelf echter nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normaal maatschappelijk risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico worden betrokken en elkaar niet uitsluiten. Zie de uitspraak van de Afdeling van 4 juni 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:2009).
Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normaal maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw ook in de lijn der verwachtingen lag, is een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normaal maatschappelijk risico van de aanvrager behoort. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 2 maart 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:530).
Belanghebbende heeft geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die rechtvaardigen dat in zijn geval een uitzondering op dit uitgangspunt wordt gemaakt. Omdat de schade die belanghebbende als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft geleden, niet uitstijgt boven vijf procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, heeft het college die schade ten onrechte niet geheel voor zijn rekening gelaten.