bekijk uitspraak

Maatstaf taxatie

Appellant kan zich niet vinden in dit oordeel van de rechtbank, omdat Gloudemans volgens hem met name de waarde van zijn perceel onder het oude planologische regime op een te laag bedrag heeft getaxeerd. Hij voert aan dat Gloudemans in het advies niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waarde van zijn perceel tot stand is gekomen. Volgens appellant is deze zaak uniek, omdat zowel voor als na de planologische verandering in de buurt van zijn perceel percelen zijn verkocht. Uit de verkoopprijzen van de naburige percelen die voor de planologische verandering zijn verkocht, volgt volgens appellant dat zijn perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan een waarde had van € 582.000,00. Uit de verkoopprijzen van twee nabij gelegen percelen die na de planologische verandering zijn verkocht, volgt volgens appellant dat zijn perceel onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan een waarde heeft van € 502.000,00. Hij lijdt ten gevolge van het nieuwe plan dus een planschade van € 80.000,00.
Appellant voert verder o.a. aan dat Gloudemans ten onrechte de waarde van zijn perceel heeft bepaald aan de hand van verkopen die zowel voor als na de planologische verandering hebben plaatsgevonden.

De Afdeling stelt dat, anders dan appellant betoogt, in een planschadezaak niet louter de marktwaarde bepalend is voor de taxatie van de waarde van een onroerende zaak. Volgens de maatstaf moet een redelijk denkend en handelend koper bij het bepalen van zijn koopprijs immers rekening houden met de maximale mogelijkheden van het voor de onroerende zaak geldende planologische regime. Deze maximale planologische mogelijkheden zijn in de praktijk niet steeds verdisconteerd in de prijzen van verkochte percelen. Dat is de reden dat de verkoopprijzen van vergelijkbare percelen wel indicatief zijn voor de waarde van een te taxeren perceel in een planschadezaak, maar de waarde van het te taxeren perceel daaruit niet een-op-een kan worden afgeleid.
De Afdeling vervolgt dat o.a. in het nader advies van Gloudemans is vermeld dat de drie percelen die na de peildatum zijn verkocht, niet zijn betrokken bij de taxatie van het perceel van appellant onder het regime van het oude bestemmingsplan.
De conclusie is dat appellant geen concrete aanknopingspunten heeft gegeven voor twijfel aan de bruikbaarheid van de vergelijkingspercelen die Gloudemans bij zijn taxatie heeft gebruikt.

KOLDU taxatiekaart

Appellant heeft bij zijn beroep bij de rechtbank een aantal zogenoemde taxatiekaarten gevoegd, die zijn adviseur S. Hansen heeft opgesteld. Op de kaarten is informatie over referentiepercelen vermeld, waaronder de transactieprijs, de transactiedatum en een beschrijving van het perceel. Hansen heeft per perceel ook een score gegeven voor kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging van een perceel, de zogenoemde koldu-scores. Hansen heeft de koldu-scores gebruikt om de verschillen tussen de referentiepercelen en het perceel van appellant inzichtelijk te maken. Volgens het beroepschrift vormen de taxatiekaarten de rekenkundige onderbouwing van de waarde van het perceel van appellant voor en na de peildatum die Hansen heeft bepaald.
De Afdeling stelt dat uit de taxatiekaarten niet blijkt dat Hansen aan zijn taxaties van de waarden van het perceel van appellant een planvergelijking ten grondslag heeft gelegd en dat hij bij die waardebepaling is uitgegaan van de maximale mogelijkheden van de planologische regimes. Verder is in het nader advies van Gloudemans met juistheid vermeld dat op de taxatiekaart over de waarde van het perceel van appellant onder het oude planologische regime de doelmatigheid met een 7 en de uitstraling met 8 zijn gewaardeerd, terwijl op de taxatiekaart over de waarde van het perceel van appellant onder het nieuwe planologische regime de doelmatigheid met een 6 en de uitstraling met een 5 zijn gewaardeerd. Appellant heeft voor deze verschillende waarderingen in hoger beroep geen verklaring gegeven.
De Afdeling concludeert dat uit het voorgaande volgt dat de taxatiekaarten die appellant heeft overgelegd niet bruikbaar zijn om de omvang van de planschade te bepalen die hij ten gevolge van de planologische verandering lijdt. Appellant heeft met deze taxatiekaarten evenmin concrete aanknopingspunten gegeven om aan de juistheid van de taxatie van Gloudemans te twijfelen.