11 april 2018
ABRS – directe planschade in natura gecompenseerd met restschade
Appellante is eigenaar van een bedrijventerrein en houdt zich bezig met de productie van kunststof verpakkingen. Appellante heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2006, omdat door dit plan de gebruiks- en bouwmogelijkheden op het bedrijventerrein beperkt zijn ten opzichte van de voorheen geldende bestemmingsplannen. Volgens appellante konden voorheen bedrijven in milieucategorieën 1 tot en met 5 van de lijst van instellingen op het bedrijventerrein worden gevestigd, terwijl op grond van het bestemmingsplan 2006 alleen nog bedrijven in milieucategorieën 1 en 2 en, voor bestaande bedrijvigheid, categorie 3, zijn toegestaan. Daarnaast kon volgens appellante voorheen per bedrijf een bedrijfswoning worden opgericht en is dat door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2006 niet meer mogelijk. Het college heeft voor het op het verzoek te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ.
De Afdeling heeft, in geconstateerde gebreken in besluiten, aanleiding gezien de StAB in te schakelen en verzocht te bepalen of de door appellante als gevolg van het bestemmingsplan 2006 geleden planschade door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2014 volledig is gecompenseerd. Indien dat niet het geval is, dient de waarde van het perceel van appellante onder de planologische regimes onder haar verantwoordelijkheid door een onafhankelijke taxateur te worden vastgesteld. Een vergelijking dient te worden gemaakt van de waardevermindering van de percelen op de datum van inwerkingtreding van bestemmingsplan 2006 (hierna: peildatum 1) en de waardevermeerdering van die percelen op de datum van inwerkingtreding van bestemmingsplan 2014 (hierna: peildatum 2). De door de StAB ingeschakelde taxateur (hierna: Smeenk) heeft de waardedaling van de percelen op peildatum 1 op € 1.100.000,00 getaxeerd. De waardestijging op peildatum 2 heeft hij op € 530.000,00 begroot. Dit betekent dat een schadebedrag van € 570.000,00 resteert, zodat de geleden planschade met het bestemmingsplan 2014 niet volledig is gecompenseerd, aldus de StAB.
Uit het taxatierapport van Smeenk blijkt dat hij bij de waardering van de gronden van appellante de specifieke locatie van die gronden heeft betrokken, evenals de mogelijkheden die de daarop gelegen opstallen bieden voor bedrijfsactiviteiten. Gelet hierop komt Smeenk tot de conclusie dat die gronden hun hoogste waarde ontlenen aan de mogelijkheid van milieucategorie 4 en/of 5. In dat kader heeft hij uiteengezet dat het huidige gebruik van de gronden van appellante gelet op de aard en inrichting daarvan het meest optimale gebruik is. Alternatieve gebruiksmogelijkheden zijn gelet op de bouwkundige staat voornamelijk te zoeken in logistieke dienstverlening, (groot)handelsbedrijven en de industriële productieprocessen, waarbij voor met name de laatste categorie geldt dat in veel gevallen een locatie noodzakelijk is waar bedrijfsactiviteiten in de milieucategorieën 4 en 5 zijn toegestaan. Volgens Smeenk zijn dergelijke locaties in Nederland schaars, zodat locaties waar die milieucategorieën gelden al snel interessant zijn voor overeenkomstige ondernemingen. Daarnaast is voor zwaardere industrieën een perifere ligging eerder acceptabel als gevolg van schaarste aan hiervoor bestemde bedrijventerreinen, aldus Smeenk. Voor de lichtere milieucategorieën is er daarentegen in Nederland ruim voldoende aanbod aan bedrijfslocaties en -panden, en kiezen bedrijven volgens hem eerder voor een bedrijventerrein dat in stedelijk gebied ligt of eraan grenst.
Smeenk heeft aldus de Afdeling inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de conclusie is gekomen dat de gronden van appellante hun hoogste waarde ontlenen aan de mogelijkheid van milieucategorie 4 en/of 5. Daarbij heeft hij voorts gekeken naar de specifieke ligging en mogelijkheden van die gronden zelf. Dat de SAOZ een andere mening is toegedaan, is onvoldoende om de conclusies van Smeenk in zoverre onjuist te achten, zo stelt de Afdeling. Dit geldt temeer nu onduidelijk is waar de SAOZ haar in het advies neergelegde stelling op baseert dat de vraag naar gronden in de zwaardere milieucategorieën (categorie 4.1 en hoger van de VNG-indeling) beduidend kleiner is dan de vraag naar gronden ten behoeve van bedrijvigheid in milieucategorie 3.2, dat bedrijfscomplexen in hogere milieucategorieën in het algemeen een omvangrijker oppervlak nodig hebben dan bedrijfscomplexen in lagere milieucategorieën, hetgeen de opbrengst per m² nadelig kan beïnvloeden, en dat de mogelijkheid om gronden in kleinere delen te verkopen aan bedrijven in lagere milieucategorieën doorgaans een hogere opbrengst per m² oplevert dan bij de verkoop van één groot terrein aan een bedrijf in milieucategorie 4.1 of hoger. Ook in een nader advies wordt deze algemeen geformuleerde stelling niet nader onderbouwd. Gelet hierop heeft de StAB zich ook in zoverre mogen baseren op het taxatierapport van Smeenk.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen mag de bestuursrechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Hetgeen naar aanleiding van het verslag van de StAB is aangevoerd, rechtvaardigt naar het oordeel van de Afdeling niet de conclusie dat het verslag van de StAB, waaronder ook het taxatierapport van Smeenk valt, gebreken bevat. Dit betekent dat de Afdeling de conclusie van de StAB, dat de door appellante als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2006 geleden planschade niet volledig is gecompenseerd met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2014 en dat de restschade van appellante € 570.000,00 bedraagt, volgt.