Bekijk uitspraak

Benoeming

Naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank had de minister de commissie uitgebreid met een taxateur. Niet is gebleken dat de minister appellant op voorhand op de hoogte had gesteld van de benoeming van die taxateur. Daarmee is de beleidsregel geschonden. Dit gebrek wordt gepasseerd omdat niet gebleken is dat de minister alsdan een andere taxateur zou hebben benoemd.

Inpandige opname

De taxateur kon het interieur van de woning niet zelf bezichtigen. Daarom is de taxateur afgegaan op een eerder opgesteld taxatierapport. Dit wordt door de Afdeling geaccepteerd. De taxateur had echter de naam van de taxateur van dat taxatierapport in zijn advies moeten vermelden en het taxatierapport als bijlage bij zijn taxatierapport moeten voegen. Aangezien dit niet is gedaan betreft dit een gebrek in het taxatierapport. De minister had niet aan dit gebrek voorbij mogen gaan. De Afdeling passeert deze schending van de Awb aangezien appellant dit taxatierapport zelf heeft ingebracht en appellant daarmee niet in zijn belang is benadeeld.

Referentieobjecten

In het taxatierapport staat vermeld: “Ter onderbouwing van de marktwaarde is onderzoek verricht naar transacties rondom de peildatum, die binnen dezelfde gemeente hebben plaatsgevonden voor vergelijkbare typen woningen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de volgende woningen:”. De Afdeling overweegt dat deze passage suggereert dat hij ook andere transacties bij zijn taxatie heeft betrokken. Doordat de taxateur deze transacties niet in het taxatierapport heeft vermeld, heeft appellant niet kunnen nagaan of deze vergelijkbaar zijn met zijn perceel.

Voorts is in het taxatierapport niet aangegeven op welke wijze bij de taxatie rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiepercelen en het perceel van appellant. De Afdeling constateert dat de oppervlakte en inhoud niet overeenkomen. Ook eventuele andere verschillen, zoals verschillen in de ligging en de mate van onderhoud en courantheid, zijn niet vermeld. Ook is in het taxatierapport niet toegelicht op welke wijze voor deze verschillen is gecompenseerd. Tot slot is niet toegelicht op welke wijze op basis van de gehanteerde referentiepercelen en overige informatie tot de waarde is gekomen.

Woz-waarde

Appellant heeft zijn woz-waarden overgelegd. Uit het overzicht blijkt dat de waarde sinds de aanleg van de A4 is gedaald. De Afdeling overweegt dat appellant in zijn beroepschrift heeft gemeld dat zijn woning bij de aanleg van de A4 is beschadigd. De verlaging van de woz-waarde kan verband houden met deze bouwkundige schade. Daarnaast kan de waardedaling andere redenen hebben, zoals gewijzigde marktomstandigheden. De woz-waarden zijn derhalve niet relevant voor het bepalen van de omvang van de nadeelcompensatie.

Geluid

De Afdeling overweegt dat bij de beoordeling van een verzoek om nadeelcompensatie ten gevolge van een tracébesluit voor het bepalen van de mate van geluidhinder onder het nieuwe planologische regime in beginsel de in het tracébesluit vermelde geluidswaarden mogen worden gebruikt. Dit is echter anders indien in de nadeelcompensatieprocedure aanknopingspunten zijn gegeven voor twijfel aan de juistheid van de in het tracébesluit vermelde geluidswaarden. Verder is van belang dat in een tracébesluit doorgaans alleen de geluidswaarden op de gevel van een woning of andere bebouwing zijn vermeld, terwijl in een nadeelcompensatiezaak een eventuele toename van geluidhinder op gronden rondom de woning eveneens van belang kan zijn voor de hoogte van de schade.

De Afdeling constateert dat voldoende twijfel is over de geluidswaarden op de gevel van de woning. Gezien het voorgaande mocht de minister voor de schadefactor geluid niet afgaan op het deskundigenadvies.

Situering

In het deskundigenadvies is vermeld dat sprake is van enige omgevingsverslechtering door de aanleg en ingebruikname van de A4. Ten onrechte is niet toegelicht waarom de realisering van een snelweg slechts enige verslechtering van de omgeving tot gevolg heeft. De minister mocht daarom in zoverre niet op het deskundigenadvies afgaan.

Waarde nieuwe regime

In het taxatierapport zijn de schadefactoren vermeld die bij de waardering zijn betrokken. Toegelicht wordt dat is aangesloten bij een in de rechtspraak aanvaarde manier om een waardevermindering aan de hand van een percentage en kwalificatie-indeling te begroten. In het deskundigenadvies is toegelicht dat zware planschade zich voordoet als sprake is van een reeks schadefactoren, waarvan enkele in dominante mate. De waardevermindering kan dan oplopen tot ongeveer 10%. Bij een bovenmatige schade gaat het om een schade van meer dan 10%.

De Afdeling overweegt dat anders dan in het taxatierapport en het deskundigenrapport is vermeld, uit de rechtspraak van de Afdeling niet volgt dat de waardedaling van een onroerende zaak ten gevolge van een planologische wijziging op basis van louter percentages kan worden bepaald. De in het taxatierapport en het deskundigenadvies vermelde percentages moeten worden toegelicht en gemotiveerd en kunnen in beginsel slechts worden gebruikt ter controle van een waardedaling die op basis van taxatie is bepaald.

In het taxatierapport is onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de waarde is getaxeerd. De schadefactoren zijn vermeld, geen inzicht is gegeven in de waardering van de schadefactoren. Hoewel de taxateur een dergelijke waardering niet per schadefactor cijfermatig hoefde te onderbouwen, had hij wel enig inzicht moeten geven in de mate waarin de verschillende schadefactoren volgens hem hebben bijgedragen aan de waardevermindering van het perceel.

Zelf in de zaak voorzien

De Afdeling voorziet zelf in de zaak en laat de STAB onderzoek doen naar de waarde onder het oude planologische regime. De waarde wordt vastgesteld op
€ 190.000,00. Voor het nieuwe planologische regime wordt aangesloten bij de waarde van een taxatierapport ingediend door appellant. Appellant heeft vijf taxatierapporten overgelegd. Uit één van die taxatierapporten blijkt een waarde onder het nieuwe planologische regime van € 119.000,00. De Afdeling concludeert dat deze waarde is gebaseerd op de planologische mogelijkheden onder het nieuwe regime. De opmerkingen door de onafhankelijke taxateur van de minister slagen niet. De hoogte van de schade wordt derhalve vastgesteld op € 71.000,00 (waardedaling 37%).