25 januari 2023
ABRS – Beperking gebruiksmogelijkheden supermarkt
Appellant was eigenaar van een pand, dat sinds oktober 2007 voor een periode van tien jaar was verhuurd aan Aldi BV. In augustus 2015 heeft het college een omgevingsvergunning verleend aan Aldi BV voor de bouw van een supermarkt. Aldi BV is in oktober 2017 verhuisd naar het nieuwe pand. In juli 2009 heeft het college tevens toestemming aan Lidl Nederland verleend voor de vestiging van een supermarkt elders. Appellant stelt dat zijn onroerende zaak als gevolg van het in november 2013 in werking getreden bestemmingsplan in waarde is verminderd, doordat niet meer dan twee supermarkten zijn toegestaan. Appellant is van mening dat de mogelijkheid om in haar pand een supermarkt te vestigen is beperkt.
Appellant voert aan dat bij de waardebepaling maatgevend is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. Volgens appellant zou een koper die uitgaat van de maximaal meest nadelige invulling ervan zijn uitgegaan dat de Aldi aan het eind van de lopende huurperiode zou vertrekken en dat het pand niet meer voor een supermarkt verhuurd zou kunnen worden. Het vertrek van Aldi is een direct gevolg van het nieuwe bestemmingsplan, omdat dat plan voor de Aldi de mogelijkheid heeft gecreëerd om elders zelf een supermarkt te bouwen.
De Afdeling stelt dat het college op de adviezen van de adviseur mocht afgaan. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan mocht het pand nog steeds voor de exploitatie van een supermarkt worden gebruikt en dat is ook gebeurd. De beëindiging van de huurovereenkomst is geen rechtstreeks gevolg van de planologische wijziging. Verlenging van de huurovereenkomst en de voortzetting van de exploitatie waren op grond van het nieuwe bestemmingsplan toegestaan.
Tevens acht de Afdeling de gehanteerde methode van huurwaardekapitalisatie met een NAR in onderhavig geval niet onjuist. Door de adviseur is terecht als uitgangspunt genomen om er bij de taxatie van uit te gaan dat een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum rekening zou houden met het risico dat de Aldi naar een andere locatie zou verhuizen en het pand daardoor niet meer als supermarkt zou kunnen worden gebruikt. Er is terecht niet uitgegaan van het standpunt dat de verhuizing van de Aldi op de peildatum al vaststond.