bekijk uitspraak

De huurverlaging is vastgesteld op € 524,00 per jaar. Ten aanzien van de kapitalisatiefactor heeft de deskundige uiteengezet dat vóór de planologische wijziging dient te worden uitgegaan van een factor van 18,7 omdat het object in dezelfde mate verhuurd kan worden als voorheen. De planologische wijziging heeft, naast een afgenomen aantrekkelijkheid van het pand, in zeer beperkte mate geleid tot een ander segment huurder. Een huurder uit dit segment wil en kan minder huur betalen en zal eerder kiezen voor een kortere huurovereenkomst met het daarbij behorende risico op tijdelijke leegstand, waardoor er vaker problemen kunnen komen met de betaling van de huur. Dit heeft volgens de deskundige geleid tot een lagere kapitalisatiefactor ná de planologische wijziging van 18,2.

De Afdeling acht bovenstaande onderbouwing van de taxatie niet onbegrijpelijk. Daarbij wordt overwogen dat niet in geschil is dat bij verhuur aan particulieren een hogere kapitalisatiefactor moet worden gehanteerd dan ingeval van onteigening, waarbij vaak een factor 10 wordt toegepast en dat in dit geval voor het bepalen van de waarde van het object in de oude situatie een kapitalisatiefactor van 18,7 op zijn plaats is. Door de deskundige van appellant is de kapitalisatiefactor in de nieuwe situatie bepaald op 17,9 in tegenstelling tot de factor 18,2 van de deskundige van de gemeente. De Afdeling overweegt dat gelet op het relatief kleine verschil tussen deze factoren en het geconstateerde geringe nadeel de kapitalisatiefactor van 18,2 niet te hoog is.

Voorts is aangevoerd dat naast de vermogensschade tevens sprake is van inkomensschade die voor vergoeding in aanmerking dient te komen. De Afdeling overweegt dat de door appellant gestelde vermogensschade en inkomensschade voortkomen uit dezelfde bron. Gelet hierop moet de door appellant geleden inkomensschade worden geacht te zijn verdisconteerd in de permanente vermogensschade.