Noodzaak en urgentie:
Het bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van de zuidwand van het Sint Agathaplein in Boekel. De zuidwand bestaat uit verschillende aaneengesloten panden met op de begane grond detailhandel, kantoren en dienstverlening en daarboven woningen (waaronder appartementen). De panden stammen grotendeels uit de jaren 60 van de vorige eeuw, zijn onder meer verouderd en voldoen niet meer aan de huidige duurzaamheidseisen. De herontwikkeling bestaat uit de sloop van de panden en de nieuwbouw van een complex met detailhandel, kantoren, dienstverlening en appartementen. Doel is om een compact, comfortabel en compleet boodschappencentrum te ontwikkelen. De bestaande winkels krijgen in de herontwikkeling een plek en boven de winkels komen 60 tot 65 appartementen met daktuinen.

Zienswijzen:
Er zijn twee zienswijzen naar voren gebracht.

Zienswijze reclamant 1

Minnelijk overleg
In mei 2022 was sprake van een principe-overeenstemming tussen reclamant en ambtenaren en deskundigen van verzoeker. Het college van B&W heeft echter geen goedkeuring hieraan willen verlenen omdat reclamant zou overvragen. Reclamant betwist dit, naar zijn mening is het juist verzoeker die overvraagt. Verzoeker weigert de taxaties waarop hij zich baseert te delen, terwijl reclamant zelf alle openheid betracht wat betreft zijn taxaties. Reclamant acht het verbreken van de overeenstemming dan ook onredelijk en onjuist.

De Kroon overweegt dat met betrekking tot het gevoerde minnelijk overleg “artikel 17 van de Onteigeningswet bepaalt dat de onteigenende partij dat wat onteigend moet worden eerst bij minnelijke overeenkomst in eigendom probeert te verkrijgen. Deze bepaling heeft betrekking op de gerechtelijke onteigeningsprocedure. Het minnelijk overleg in de daaraan voorafgaande administratieve onteigeningsprocedure is echter een van de vereisten waaraan door ons wordt getoetst bij de beoordeling van de noodzaak tot onteigening. Omdat onteigening een uiterst middel is, zijn wij van oordeel dat hiervan pas gebruik mag worden gemaakt als het minnelijk overleg voor het begin van de administratieve onteigeningsprocedure niet of niet in de gewenste vorm tot overeenstemming heeft geleid.” “Aan deze eis is naar ons oordeel in het kader van onteigeningen op basis van artikel 78 van de Onteigeningswet in beginsel voldaan als voor de datum van het verzoekbesluit met de onderhandelingen over de minnelijke eigendomsverkrijging tijdig een begin is gemaakt en het op het moment van het verzoekbesluit aannemelijk is dat die onderhandelingen tot een redelijk punt zijn voortgezet, maar dat deze voorlopig niet tot vrijwillige eigendomsoverdracht zullen leiden. Daarbij moet het gaan om een concreet en serieus minnelijk overleg. Uitgangspunt daarbij is dat ten tijde van het verzoekbesluit al een formeel schriftelijk aanbod is gedaan.”

Vanaf eind april 2018 tot aan de principe-overeenstemming is er tussen reclamant en verzoeker overleg geweest. Uit de aanbiedingen die aan reclamant zijn gedaan blijkt nadrukkelijk dat deze zijn gedaan onder het voorbehoud van goedkeuring door burgemeester en wethouders. Het opnemen van een dergelijk voorbehoud is gebruikelijk bij onderhandelingen met een overheidspartij. De verzoeker dient de onderhandelingen met partijen immers te voeren volgens de daarop van toepassing zijnde voorschriften. Aangezien het project wat betreft de financiën onder de gemeentelijke administratie valt moeten de resultaten ter goedkeuring aan het college van B&W worden voorgelegd. Het minnelijk overleg dient wel te worden voortgezet. Voor wat betreft de taxatierapporten merkt de Kroon op dat er geen verplichting bestaat tot het (doen) opmaken van taxatierapporten of het toezenden daarvan aan belanghebbenden.

Zelfrealisatie
Reclamant wenst zijn winkelruimte te behouden en wil meewerken aan de realisatie van de nieuwe detailhandelsruimte op de locatie, die hem thans in eigendom toebehoort.

In geval van zelfrealisatie toetst de Kroon of het doel waarvoor wordt onteigend niet te bereiken valt door het door de grondeigenaar zelf uitvoeren van de bestemmingen die aan zijn eigendom zijn toegekend. In geval de eigenaar aangeeft bereid te zijn de bestemming te realiseren, dan is er in beginsel geen noodzaak tot onteigening. Daarop kan uitzondering worden gemaakt in de situatie dat de verzoeker om onteigening een andere vorm van planuitvoering wenst dan die de grondeigenaar voor ogen staat in welk geval de onteigening alleen te rechtvaardigen is als verzoeker kan aantonen dat het algemeen belang de door hem gewenste vorm van uitvoering vordert. Ook de situaties indien de grondeigenaar niet over voldoende aaneengesloten grond beschikt om de bestemming op doelmatige wijze te kunnen realiseren of als de te onteigenen gronden geen afzonderlijk deel van het te voeren project kunnen vormen, kunnen een beroep op zelfrealisatie in de weg staan.

De Kroon overweegt: “dat het beroep van reclamant op zelfrealisatie om verschillende redenen niet kan slagen. Reclamant heeft zich, zoals hij in de hoorzitting heeft meegedeeld, niet met enig zelfrealisatieplan tot verzoeker gewend. Hij heeft in eerste instantie willen aangegeven dat hij de winkelruimte die hij thans heeft en in ieder geval de locatie wenst te behouden. Ook wil hij terug op dezelfde plek of een zelfde aantal vierkante meters aan panden. Wij merken op dat dit echter niet is aan te merken als zelfrealisatie. Reclamant beschikt daarbij over onvoldoende grond om het bestemmingsplan (integraal) uit te kunnen voeren. Evenmin is gebleken dat reclamant over kennis, kapitaal en ervaring beschikt om tot zelfrealisatie over te kunnen gaan.”

Onteigening ten behoeve van private partij
Reclamant merkt op dat verzoeker stelt dat de onteigening noodzakelijk is omdat de projectontwikkelaar de detailhandelsruimte voor zichzelf wenst te behouden. Dit is volgens reclamant geen deugdelijke grondslag voor onteigening omdat onteigening niet het doel kan hebben om de private partij zijn eigendom te ontnemen zodat deze kan overgaan naar een andere private partij.

De Kroon overweegt dat de appartementsrechten van verzoeker noodzakelijk zijn ten behoeve van de realisering van het bestemmingsplan. De onteigening ten behoeve van de realisering dient de goede ruimtelijke ontwikkeling en de volkshuisvesting. Dat verzoeker het plan niet zelf realiseert maar afspraken heeft gemaakt met een ontwikkelaar, betekent nog niet dat er geen deugdelijke grondslag voor onteigening is.

Zienswijze reclamante 2

Minnelijk overleg
Reclamante heeft een huurovereenkomst met verzoeker en is van mening dat verzoeker niet serieus met haar over de beëindiging van deze overeenkomst heeft onderhandeld. Zij is van mening dat het door de verzoeker gedane aanbod tot schadeloosstelling niet voldoende is onderbouwd.

De Kroon merkt op dat reclamante huurder is van de in de onteigening betrokken onroerende zaken. Verzoeker heeft deze onroerende zaken in eigendom kunnen verwerven en reclamante huurt de gedeelten sindsdien van verzoeker en exploiteert een filiaal van de Hema. De gedeelten liggen in fase 1 van het bestemmingsplan, waar als eerste sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw zal plaatsvinden. Het overleg loopt sinds oktober 2018. De verwerver heeft in een e-mailbericht van 30 augustus 2021 aan de adviseur van reclamante de opbouw van de schadeloosstelling uiteengezet en een specificatie gegeven de huur van de tijdelijke huisvesting. Dat reclamante van mening is dat de schadeloosstelling te laag is betekent nog niet dat het minnelijk overleg daarom als onvoldoende en niet serieus moet worden aangemerkt. De hoogte van de schadeloosstelling staat de Kroon in het kader van de onderhavige procedure niet ter beoordeling. Het minnelijk overleg is na de start van de procedure voortgezet. Ook dat overleg heeft nog niet tot overeenstemming geleid.

Bekijk uitspraak