Bekijk uitspraak

Het college had als onafhankelijk deskundige de SAOZ ingeschakeld die door gebruikmaking van een taxatierapport van VTA heeft vastgesteld dat de waarde van € 4.075.000,00 naar € 2.139.000,00 is gedaald. Geconstateerd is dat voor de gronden een kettingbeding geldt op basis waarvan het verboden is om op het terrein detailhandelsactiviteiten uit te oefenen op straffe van een boete van € 90.756,00. Dit betekent naar oordeel van de SAOZ dat de waarde van het terrein, rekening houdend met het bedrag van de boete, op de peildatum onder het regime van het uitbreidingsplan op € 3.984.244,00 wordt vastgesteld en dat [appellant] als gevolg van de planologische verandering een schade in de vorm van een waardevermindering van het terrein van € 1.845.244,00 heeft geleden.

Ten aanzien van de rapportage heeft het college zich op het standpunt gesteld dat het conceptadvies zodanige gebreken en leemten in kennis bevat, dat het college dit advies niet aan de besluitvorming ten grondslag kan leggen. Voorts is Van den Berk & Kerkhof ingeschakeld zelfstandig een onafhankelijk advies te verstrekken. Uit het taxatierapport blijkt – kort gezegd – dat het vervallen van de mogelijkheid de bestaande bebouwing voor een vrije markt te gebruiken in beginsel tot een schade in de vorm van waardevermindering van € 101.000,00 (van € 2.162.000,00 naar € 2.061.000,00) heeft geleid. In het taxatierapport is toegelicht dat het terrein belast is met een kettingbeding dat in de weg staat aan gebruik voor detailhandel en dat een redelijk denkend en handelend koper voor de mogelijkheid de bestaande bebouwing te gebruiken voor een weekendmarkt geen hoger bedrag zal betalen.

Voorts is gebleken dat het kettingbeding slechts ziet op een gedeelte van het perceel. Dat het verbod slechts geldt voor een deel van het perceel, heeft geen invloed op de uitkomst van de taxatie, aldus het college. De Afdeling is van oordeel dat zonder een onderbouwing van een deskundige, dit standpunt niet voor juist kan worden gehouden, omdat niet zonder meer aannemelijk is dat het voor de taxatie niet uitmaakt of het kettingbeding alleen betrekking heeft op de relatief geringe oppervlakte van 1.161 m² of ook op de oppervlakte van 12.415 m². Het college dient dit nader te motiveren door een aanvullend advies te laten opstellen.