8 juni 2022
ABRS – waardevermindering woning Tracébesluit Spooromgeving Geldermalsen
Appellant is eigenaar van de woning (monumentaal voormalige gemeentehuis) te Tricht. De woning ligt op circa 90 meter afstand van de gelijkvloerse kruising van de Lingedijk met de spoorweg. Op 9 december 2017 is Tracébesluit Spooromgeving Geldermalsen vastgesteld en is vervolgens op 31 januari 2018 in werking getreden en onherroepelijk geworden op 15 mei 2019. Het Tracébesluit voorziet in de uitvoering van een aantal maatregelen aan het spoor rondom treinstation Geldermalsen, waaronder de aanleg van een afzonderlijk “derde” spoor voor de spoorlijn Geldermalsen-Dordrecht, de herinrichting van station Geldermalsen, de vervanging van de bestaande kruisingen van wegen met het spoor in Tricht door onderdoorgangen en de aanleg van een nieuwe randweg ten noorden van Tricht.
Ter plaatse van de woning van appellant wordt een deel van het derde spoor gerealiseerd en wordt de gelijkvloerse kruising op de Lingedijk vervangen door een onderdoorgang voor auto’s, fietsers en voetgangers. Appellant stelt dat hij als gevolg van het Tracébesluit schade heeft geleden in de vorm van een vermindering van de waarde van de woning, fysieke schade aan de woning, overlast tijdens de uitvoering, schade als gevolg van blijvende geluidsoverlast, kosten in verband met vaststellen van de omvang van de schade, kosten van preventieve en/of schadebeperkende maatregelen en kosten van juridische bijstand alsmede wettelijke rente.
Aan de besluitvorming van de minister is een advies van Van Heijst en Van Hoogmoed ten grondslag gelegd. In het advies wordt geconcludeerd dat het Tracébesluit heeft geleid tot een beperkte verslechtering van de planologische situatie voor de woning van appellant (situeringswaarde, verkeerssituatie en lichtinval). Van een toename van geluidhinder of trillinghinder is geen sprake. De waardedaling bedraagt 3,3%
(€ 20.000,00) en komt niet boven het normaal maatschappelijk risico uit. Geadviseerd wordt de beslissing op het verzoek om compensatie van gederfd woongenot als gevolg van tijdelijke bouwhinder aan te houden tot na oplevering van het project. De gestelde fysieke schade aan de woning door aanleg van de tunnel komt niet voor vergoeding in aanmerking op grond van de Beleidsregel, er is geen causaal verband tussen de gestelde kosten voor het plaatsen van een huislift en de inwerkingtreding van het Tracébesluit en de kosten van het meetrapport (€ 365,00) komen voor vergoeding in aanmerking. De minister besluit conform het advies.
Appellant kan zich niet verenigen met het besluit van de minister en voert gronden aan betreffende de waardedaling van de woning, het normaal maatschappelijk risico, de kosten van de lift, verminderd woongenot, trillinghinder en deskundigenkosten.
Waardedaling woning
In geschil is de waarde van de woning direct voorafgaand aan de inwerkingtreding van het Tracébesluit. Een verschil van inzicht betreffende de waarde na is er niet of nauwelijks (€ 3.000,00). Appellant stelt dat de taxatie van Van Hoogmoed onzorgvuldig tot stand is gekomen. De Afdeling oordeelt dat in het betoog van appellant geen gronden zijn te vinden voor het oordeel dat het taxatierapport niet in redelijkheid aan het besluit ten grondslag mocht worden gelegd.
Normaal maatschappelijk risico
De Afdeling is van oordeel dat de omvang van het normaal maatschappelijk risico op 4% mocht worden gesteld (passend binnen het in jaren gevoerde beleid en deels binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving omdat de realisatie van de onderdoorgang niet doordat voor deze realisatie bestaande woningen moeten wijken). Dit betekent dat appellant niet te kort is gedaan door de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico van 3,5%.
De kosten van de lift
De kosten van het installeren van een lift komen niet voor vergoeding in aanmerking omdat een causaal verband tussen de kosten en de vaststelling van het Tracébesluit ontbreekt.
Verminderd woongenot
Permanent verminderd woongenot is verdisconteerd in de waardevermindering van de woning. Over tijdelijke vermindering van het woongenot moet nog worden besloten.
Deskundigenkosten
De kosten voor deskundigheid komen voor vergoeding in aanmerking voor zover zij de dubbele redelijkheidstoets doorstaan. Enkel het NEN 2580 meetrapport komt voor vergoeding in aanmerking omdat de commissie voor haar taxatie daarvan gebruik heeft gemaakt.