Ter onderbouwing van de gestelde markthuur heeft appellant een taxatierapport ingebracht. De rechtbank is van oordeel dat de vier gebruikte referentieobjecten niet, of in ieder geval onvoldoende, vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. Appellant stelt in hoger beroep dat de rechtbank het taxatierapport terughoudend diende te toetsen. De rechtbank heeft een inhoudelijk oordeel gegeven over het taxatierapport en hiermee is zij voorbijgegaan aan de kennis en ervaring van de deskundige.

De Afdeling overweegt dat de keuze van de referentieobjecten onder de deskundigheid van de taxateur valt. Een (aanzienlijk) verschil in oppervlakte en/of onderhoudsniveau tussen de referentieobjecten en het te taxeren object is in beginsel geen aanknopingspunt voor twijfel aan de bevindingen van deze deskundige, zolang in het taxatierapport maar is toegelicht hoe hiermee bij de taxatie rekening is gehouden. De Afdeling stelt voorts in navolging van de rechtbank vast dat uit het rapport niet blijkt hoe de verschillen tussen de referentieobjecten zijn verdisconteerd.

In hoger beroep heeft appellant een nieuw taxatierapport ingebracht. Het college stelt zich op het standpunt dat appellant ook met dit taxatierapport haar schade niet aannemelijk heeft gemaakt. De door de taxateur gebruikte referentieobjecten zijn niet vergelijkbaar met de onroerende zaken, zowel voor wat betreft het afwerkingsniveau als voor wat betreft de oppervlakte van de referentieobjecten, aldus het college.

Door de taxateur is nader toegelicht dat bij de taxatie de inrichting en kwaliteit van de onroerende zaken slechts van beperkte invloed zijn op de markthuurprijs. Dit komt omdat de onroerende zaken een vrije bestemming hebben en daarom casco worden verhuurd. De door het college gestelde verschillen met de referentiepanden in afwerkingsniveau resulteren om die reden niet in een andere huurprijs per vierkante meter. Ook is de huurprijs per vierkante meter van de referentieobjecten niet een-op-een toegepast op de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn gezoneerd, waarbij de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van de referentiepanden alleen is gebruikt voor de aan de voorzijde gelegen ruimtes van de onroerende zaken. De overige ruimtes zijn gezoneerd voor de helft van deze huurprijs. Hiermee is de markthuurprijs voor de onroerende zaken fors lager dan die van de gerenoveerde referentieobjecten.

De Afdeling overweegt dat de taxateur in het taxatierapport, gelezen in samenhang met de gegeven aanvullende toelichtingen, inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen tussen de onroerende zaken en de referentieobjecten in de taxatie zijn verdisconteerd. Deze toelichting is begrijpelijk en navolgbaar. De stelling van het college dat het gebruik van deze referentieobjecten onjuist is, raakt de specifieke deskundigheid van de taxateur. Het college heeft dit betoog niet gemotiveerd bestreden met een deskundig tegenadvies. Daarmee is naar oordeel van de Afdeling de gestelde schade op objectieve en verifieerbare wijze aannemelijk gemaakt.

Bekijk uitspraak