bekijk uitspraak

De tussenuitspraak
De Afdeling heeft in de tussenuitspraak geoordeeld dat het besluit van het college van 9 maart 2016 is genomen in strijd met artikel 7:12 van de Awb. Aan het besluit heeft het college een advies van Ten Have ten grondslag gelegd. De Afdeling heeft op het onderdeel schadebegroting en NMR het volgende overwogen.

Schadebegroting

Ten Have heeft ervoor gekozen de tegemoetkoming vorm te geven als een ‘incentive’ ten bedrage van € 500.000,00, ongeveer 60% van de jaarlijkse huursom. Dit bedrag zou door De Lunet gebruikt kunnen worden om, ingeval een huurder vertrekt, tijdig een opvolgende huurder aan te trekken en een korting op de reguliere huursom te bekostigen. De Lunet wijst er terecht op dat een eenmalige uitkering geen recht doet aan het gegeven dat de situatie ter plaatse permanent is gewijzigd. Het overgangsrecht maakt het mogelijk om steeds wanneer een huurder vertrekt binnen een jaar een nieuwe huurder te vinden. Lukt dit niet, dan mag detailhandel niet worden voortgezet in de leeggekomen winkelruimte. Het is aannemelijk dat, zoals De Lunet aanvoert, leegstand van een winkelruimte ertoe zal leiden dat ook andere winkeliers zullen vertrekken. Een winkelcentrum met lege winkelruimten is niet aantrekkelijk voor winkelend publiek en daarmee ook niet voor ondernemers. Omdat het vertrek van winkeliers, gelet op de wijziging van het planologische regime ook beoogd is, onafwendbaar is, is een ‘incentive’ in dit geval niet een geschikte manier om planschade te compenseren. Deze wijze van compenseren verhoudt zich ook slecht tot de analyse van Ten Have, dat de waardeontwikkeling van winkelvastgoed onzeker is door hogere leegstandsrisico’s en neerwaartse druk op huurprijzen, zoals zeker geldt voor gebieden met relatief veel leegstaand winkelvastgoed, waaronder diverse winkelgebieden in Zuid-Nederland. Het ligt meer voor de hand om in een geval waarin de situatie blijvend is veranderd een compensatiemethode te gebruiken die rekening houdt met het permanente karakter.

NMR

Aldus de Afdeling in de tussenuitspraak is de aftrek van 5% betrekkelijk hoog voor een geval van directe planschade, zoals hier aan de orde, mede gelet op de omstandigheid dat de wetgever voor directe planschade geen forfaitaire drempel heeft gesteld.

Nieuw besluit op bezwaar
Ter voorbereiding op het nieuw te nemen besluit heeft het college Mulder verzocht te adviseren. Mulder adviseert inzake de schadebegroting alsmede het NMR als volgt.

Schadebegroting

Volgens Mulder is de waarderingsmethode die is gebruikt voor de waardering van het appartementsrecht van De Lunet onder het oude planologische regime niet bruikbaar voor de waardering onder het nieuwe planologische regime. De toegepaste huurwaardekapitalisatie gaat uit van voortgezette exploitatie en hiervan is onder het nieuwe regime geen sprake. De optimale benutting van het appartementsrecht van De Lunet is een tijdelijke voortzetting van de bestaande exploitatie met daarna een herontwikkelscenario. Volgens Mulder is het beste herontwikkelscenario een herontwikkeling van alle appartementsrechten gezamenlijk. Dit is de meest realistische wijze voor de eigenaren van de appartementsrechten om hun investeringen terug te verdienen. Verder dient uitgegaan te worden van een in de ontwikkelperiode tijdelijke en aflopende voortzetting van de verhuur als winkelcentrum onder het overgangsrecht, omdat deze ontwikkeling de hoogste waarde oplevert. De waarde van het winkelcentrum is onder het nieuwe planologische regime afgerond een bedrag van € 3.000.000,00. Door Ten Have is de waarde van het winkelcentrum onder het oude planologische regime vastgesteld op € 8.000.000,00. Uitgaande van de door Ten Have gehanteerde kosten voor juridische overdracht van 7%, bedraagt de waardedaling € 4.673.262,00.

NMR

Volgens Mulder maakt de omstandigheid dat het oude bestemmingsplan “Tuinzigt” dateert uit 1994, dat er in algemene zin rekening mee gehouden moet worden dat een nieuw bestemmingsplan zal worden vastgesteld, waarin de planologie aan de hand van het op dat moment geldende beleid en de maatschappelijke ontwikkelingen van dat moment wordt aangepast. Nog andere omstandigheden overziend, acht Mulder een normaal maatschappelijk risico van 3% van de waarde van het appartementsrecht gerechtvaardigd. Dit komt neer op een aftrek van € 224.310,00.

Anders dan het college ziet de Afdeling geen aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van Mulder.

De Afdeling stelt vast dat Mulder in zijn advies heeft toegelicht waarom hij de werkelijke huurinkomsten heeft betrokken bij zijn schadebegroting. Volgens Mulder maakte het overgangsrecht het voor de huurders mogelijk gebruik te blijven maken van de door hen gehuurde ruimten in het winkelcentrum. Hij is er daarom van uitgegaan dat de huurders tot het einde van hun huurovereenkomst gebruik blijven maken van de door hen gehuurde ruimten. Het college heeft dit uitgangspunt niet weersproken. De Afdeling acht dit uitgangspunt niet onjuist. De Afdeling volgt De Lunet niet in haar standpunt, dat bij de begroting van inkomensschade de situatie die het overgangsrecht mogelijk maakt, niet mag worden betrokken. Omdat anders schade wordt vergoed die niet wordt geleden, heeft Mulder de werkelijke huurinkomsten bij zijn begroting betrokken. Dat op de huurinkomsten van De Lunet de toegenomen concurrentie en de staat van het winkelcentrum van invloed zijn, heeft het college niet aannemelijk gemaakt. Dat de schade ook op een andere wijze begroot kan worden betekent niet dat de schadebegroting in het advies van Mulder gebrekkig is. Daarbij komt dat aan het advies van Mulder gewicht toekomt omdat dit is uitgebracht door een onafhankelijk en onpartijdig deskundige. Mulder is als onafhankelijk en onpartijdig deskundige benoemd in overeenstemming met de Procedureverordening en heeft op objectieve wijze verslag gedaan van het door hem verrichte onderzoek. De schadebegroting is verder duidelijk en controleerbaar en Mulder heeft daarbij begrijpelijke en redelijke keuzes gemaakt. De Afdeling neemt voorts in aanmerking dat Mulder in zijn advies op overtuigende wijze de tegen zijn conceptadvies ingebrachte bezwaren heeft weerlegd. Het college heeft dan ook ten onrechte aanleiding gezien de schadebegroting van Mulder terzijde te schuiven.

Naar het oordeel van de Afdeling kan de motivering die Mulder in zijn advies voor het normaal maatschappelijk risico heeft gegeven een korting gesteld op dit percentage dragen.

Beëindiging geschil
De Afdeling zal, in aansluiting op de schadebegroting van Mulder en de 3% korting vanwege het normaal maatschappelijk risico, de tegemoetkoming in de planschade vaststellen op een bedrag van € 4.448.952,00, te vermeerderen met de wettelijke rente. Het staat het college vrij de planschade geheel of gedeeltelijk onder voorwaarden in natura te vergoeden.