22 augustus 2018
ABRS – Taxatiemethode
Appellant betoogt in de zienswijze dat de door de StAB gehanteerde residuele waardemethode niet de juiste methode is om te bepalen of hij planschade lijdt, waarbij hij verwijst naar een bij zijn zienswijze gevoegd rapport van iTX BouwConsult. Volgens het iTX-rapport is de StAB ten onrechte uitgegaan van de maximalisatie van de bouwmogelijkheden op het perceel en heeft zij ten onrechte de residuele waardemethode gebruikt.
Appellant was nooit van plan om op de tweede bouwkavel op het perceel een tweede woning te realiseren. Hij wilde slechts op enig moment de tweede bouwkavel voor een marktconforme prijs kunnen verkopen. Hantering van de residuele waardemethode leidt altijd tot een lagere grondprijs dan wanneer wordt uitgegaan van winstmaximalisatie bij de verkoop van de tweede bouwkavel en is daarom niet bruikbaar. Bij hantering van de residuele waardemethode worden allerlei kosten, btw en winsten betrokken, die appellant niet maakt bij de verkoop van de tweede bouwkavel, aldus het iTX-rapport.
Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat de StAB terecht is uitgegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het oude bestemmingsplan. iTX verliest verder uit het oog dat appellant heeft gesteld dat de waarde van zijn perceel is gedaald, omdat in het nieuwe bestemmingsplan de tweede bouwkavel is vervallen. De StAB heeft voor het antwoord op de vraag of appellant ten gevolge van het vervallen van de tweede bouwkavel planschade lijdt met juistheid de residuele waardemethode gehanteerd, omdat met deze methode objectief kan worden bepaald of de tweede bouwkavel bijdroeg aan de marktwaarde van het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan. Dat de waarde van de tweede bouwkavel mogelijk ook via een andere taxatiemethode kan worden bepaald, zoals appellant betoogt, betekent niet dat de residuele waardemethode, die de StAB heeft gehanteerd, onjuist is of in dit geval tot een onredelijk resultaat heeft geleid.
De Afdeling stelt tevens dat bij de residuele waardemethode wordt uitgegaan van professionele herontwikkeling van het perceel met de daarmee gemoeide kosten en niet van herontwikkeling in eigen beheer, zoals appellant voorstaat. Als reden noemt de Afdeling dat bij herontwikkeling in eigen beheer de kosten en baten van de herontwikkeling doorgaans onvoldoende inzichtelijk zijn om de marktwaarde van het opnieuw ontwikkelde perceel objectief te kunnen bepalen.