Naast de huidige COVID-19 oftewel coronapandemie hebben we sinds afgelopen jaar ook een andere crisis: de stikstof-problematiek. Deze crisis is van grote invloed op de bebouwde omgeving en de maatregelen hebben eveneens invloed op de mobiliteit. Vanaf 16 maart 2020 mag er namelijk tussen 06:00 uur en 19:00 uur maximaal 100 km/h gereden worden, gelukkig wordt er buiten deze tijdstippen op een groot aantal snelwegen een ander maximumsnelheid gehanteerd. De coronapandemie heeft er daarnaast voor gezorgd dat er minder verkeersbewegingen zijn door de oproep van de overheid om zoveel mogelijk thuis te werken. Deze twee trends zorgen voor minder brandstofverbruik.

Trends & ontwikkelingen

Er is momenteel een energietransitie gaande waarmee het aandeel elektrische voertuigen steeds verder toeneemt. Daarnaast zien we op basis van Europese regelgeving autofabrikanten steeds meer moeite steken in het zuiniger maken van reguliere voertuigen. Deze trend zorgt ervoor dat er vanaf 2019 minder (brandstof‑)volume nodig is. Het is dan ook aannemelijk dat het aantal tankstations in Nederland in de nabije toekomst afneemt, naar schatting tot circa 3.000 tankstations.

Het feit dat er steeds meer elektrische voertuigen rondrijden in Nederland zorgt er ook voor dat de vraag naar (snel-)laadpalen toeneemt. Uit recente berichtgeving blijkt dat er in Duitsland serieus wordt nagedacht over het opleggen van een verplichting tot het realiseren van laadpalen bij tankstations. De tankstations krijgen van de Duitse overheid een tegemoetkoming voor de realisatie van deze laadpalen, welke wordt gefinancierd middels het verhogen van belastingen voor auto’s met een hoge CO2-uitstoot. Is het logisch om in Nederland een dergelijke verplichting op te leggen? In Nederland, waar men doorgaans kortere afstanden rijdt in vergelijking met Duitsland, ligt het opladen aan kantoor of aan huis meer voor de hand. Daarnaast is het sinds 2020 verplicht om bij commerciële gebouwen een deel van het parkeeraanbod te voorzien van een oplaadpunt.

Fastned is met 114 snellaadstations een groot aanbieder van snelladen in Nederland. De omzet uit het snelladen groeide met 178% in 2019. Deze trend zal in 2020, gelet op de coronapandemie, hoogstwaarschijnlijk niet worden doorgezet. De afzet lag in de maand maart namelijk circa 70% lager dan in de maand februari. Of de voorkeur voor snel- of thuis-/kantoorladen valt is afhankelijk van het volgende:

1. Negatieve energietarieven door een overaanbod van zonne-energie, hierdoor kan op basis van de energieprijs het thuis- of op kantoorladen aantrekkelijker zijn dan snelladen.
2. Levensduur van de accu. Thuis- of op kantoorladen zal doorgaans langzamer gaan dan bij een snellaadstation. Langzaam laden is doorgaans beter voor de levensduur van de accu. Snelladen kan de levensduur met circa 50% doen afnemen.
3. Zakelijk- en privégebruik. Momenteel worden elektrische auto’s voornamelijk zakelijk gereden. Hier wordt doorgaans minder op de kosten gelet dan wanneer de kosten voor privé komen. Het is dus aannemelijk dat punt 1 en 2 relevanter wordt zodra meer mensen privé elektrisch gaan rijden.

Naast het aanbod van elektrische laadpalen zijn er ook steeds meer alternatieve brandstoffen op de markt, zoals waterstof, aardgas (CNG) en groengas. Als specifiek gekeken wordt naar het aanbod van waterstofstations is het aanbod momenteel zeer laag. Er zijn momenteel 5 waterstofstations beschikbaar en er staan momenteel 16 waterstofstations in de planning om gerealiseerd te worden. Het aanbod van de overige nieuwe brandstoffen is momenteel ook beperkt. Dit wordt voor een groot deel veroorzaakt door de kosten en het ontbreken van een rendabele exploitatie.

Dat Wet- en regelgeving van grote invloed op het aanbod van brandstoffen, dat is vorig jaar nog duidelijk geworden. In het Regeerakkoord is de doelstelling geformuleerd dat vanaf 2030 alle nieuwe auto’s emissie loos dienen te zijn. Hierom is het vanaf oktober 2019 verplicht om minimaal E10 aan te bieden zodra een tankstation twee of meer tankinstallaties heeft voor benzine. E10 houdt in dat het aandeel ethanol in de brandstofmix maximaal 10% bedraagt. Hierdoor wordt door nieuwe, maar ook bestaande auto’s die geschikt zijn voor deze brandstofsoort, minder brandstof verbruikt. Of je auto geschikt is voor E10 kan gemakkelijk worden gecheckt via deze website. Als oldtimerbezitter is het leuk om te weten dat E5 (maximaal 5% ethanol) door een aantal bedrijven ook als (premium) 0% ethanol wordt geleverd. Op deze pagina kun je zien welke bedrijven 0% ethanol aanbieden.

Tot slot heeft iedereen gemerkt dat het tanken de afgelopen maanden (vanaf maart 2020) aanzienlijk goedkoper is geworden. De aanleiding is uiteraard de COVID-19 oftewel coronapandemie, maar het feit dat de olieprijzen en hiermee de brandstofprijzen zo drastisch zijn gedaald komt door de ruzie tussen olieproducerende landen: Saoedi-Arabië, Rusland en Amerika. De OPEC (een collectief van olieproducerende landen) wilde de productie terugschroeven gelet op de teruglopende vraag. Saoedi-Arabië en in reactie daarop deed Rusland vervolgens het tegenovergestelde door de productie op te schroeven. Het aanbod van ruwe olie steeg boven de vraag uit waardoor de winstmarge voor olieproducenten minimaal werd. Het feit dat wij Nederlanders de effecten van deze lage olieprijzen pas laat en minder goed merken is doordat wij in tegenstelling tot buurlanden een aanzienlijk deel accijns betalen.

Waar let je op bij de waardering?

Tankstations vallen onder de noemer “exploitatie‑gebonden vastgoed”. Niet het object zelf, maar de toepassing ervan bepaalt voor een groot deel de waarde. Het ene tankstation is daarom niet één-op-één te vergelijken met het andere. We merken daarnaast dat grote tankstations(-ketens) veel meer betalen dan wat op basis van objectieve cijfers te verklaren valt. Ze willen dan perse die grondpositie hebben voor een tankstation, mogelijk omdat op die wijze hun landelijke spreiding wordt versterkt en kapen zo positie van hun concurrentie. Voor de waardering van tankstations kijken wij naast de gevonden referentietransacties naar de volgende elementen. Het is bij deze referentietransacties van belang dat er voldoende informatie beschikbaar is over de aard en omvang van het tankstation, zodat er een goede vergelijking kan plaatsvinden.

We kijken allereerst naar de doorzet/ het volume (1) van de brandstof. Dit gaat om het totaal aan volume van alle soorten brandstof dat binnen een boekjaar wordt verkocht. Het verschil in doorzet houdt een nauw verband met de pricing van de brandstof (2). Een tankstation waar doorgaans meer kortingen wordt gegeven kan een hogere doorzet hebben, maar dit hoeft niet per definitie te betekenen dat het resultaat hoger is. Een bemand tankstation welke hoge kortingen aanbiedt kan zelfs een negatief resultaat opleveren vanwege de hoge personeelskosten. Een onbemand tankstation kan bij lage doorzet een positief resultaat opleveren.

Locatie specifiek kijken wij onder andere naar de verkeersintensiteit (3), waaronder wordt verstaan de traffic die langs de (beoogde) locatie passeert. Daarnaast is het aantal van bestaande tankstations (4) in de omgeving van belang, een hoge dichtheid van tankstations in de omgeving kan de doorzet van brandstof flink beïnvloeden. Ook kijken wij naar de uitbreidingsmogelijkheden (5) ten behoeve van nieuwe brandstoffen. Dit moet aan de ene kant ruimtelijk mogelijk zijn en aan de andere kant passen binnen het bestemmingsplan en de milieuzones (cirkels ten opzichte van de overige bebouwing in de omgeving).

Tot slot is een belangrijk element of het een bemand of onbemand tankstation (6) betreft. Een bemand tankstation heeft twee voordelen op dit moment. 1) Er kan een shop worden geëxploiteerd welke een aanzienlijke bijdrage kan leveren in de opbrengstpotentie. We kijken dan ook specifiek naar wat voor soort shop (7) het betreft (of gerealiseerd gaat worden). 2) Er kan LPG worden verkocht aangezien er een lokale toezichthouder aanwezig is. Het tweede punt zal mogelijk komen te vervallen zodra de Europese Commissie de nieuwe Publicatiereeks Gevaarlijke Stoffen (PGS) goedkeurt zodat LPG verkoop zonder lokale toezichthouder mogelijk wordt.

Er dient te worden opgemerkt dat de elementen onderling op elkaar van invloed zijn. Zodra er een hogere verkeersintensiteit is en er ook sprake is van een lagere pricing, zorgt dit voor een toename van het volume. Wanneer er meer concurrentie in de buurt aanwezig is met een lagere pricing is dit ook van invloed op het volume. Het is hiermee van belang om goed te kijken naar de situatie, betreft het een bestaand tankstation kan het volume op basis van historische gegevens worden aangeleverd. Voor een nieuwe tankstation-locatie dient te worden gekeken naar het potentieel: verkeersintensiteit en het aanbod van bestaande tankstations, hiermee kan vervolgens een schatting worden gemaakt van te verwachten doorzet/ het volume alsmede de te verwachten pricing (laag of hoog) van deze locatie.

Waardering

Gloudemans is betrokken bij het waarderen van exploitatie-gebonden vastgoed. Bij het waarderen van tankstation(-locaties) raadplegen wij tevens kennis van buiten de organisatie. We werken dan veelal samen met een of meerdere marktexperts. Zij zijn in veel gevallen nog beter op de hoogte van de laatste trends & ontwikkelingen binnen de markt en kunnen derhalve een goede inschatting maken van het actuele sentiment binnen de branche. Deze marktinformatie is van essentieel belang bij het opstellen van een taxatierapport. Het waarderen van tankstation(-locaties) blijft maatwerk, referentietransacties moeten goed worden geanalyseerd en de hierboven omschreven elementen moeten goed worden afgewogen.

Heeft u vragen over het taxeren van een tankstation? Ik sta u graag te woord.